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翡翠花园 整合宣传推广方案 和声机构 第一部分 台州房地产市场分析 一、台州房地产市场分析 台州楼市自2002年到2006年以来，楼市呈现供求两旺的趋势，自今年6.1 房产宏观调控大背景下，台州楼市将又迎来新的挑战。 （一）台州市住宅需求总体特征 1、楼盘调查结论 ― 台州楼市真正全面起动在2002年，呈供需两旺态势，改善条件的需求尤其旺盛，对新区新楼盘的接受程度迅速提高，嘉绿苑、望景湾等等大型小康水平的楼盘销售一空，价格也迅速从2600元/平方米上升到目前的4200元/平方米； 从大多数销售处的销售人员中了解到，虽然楼盘的销售和预定情况相当好，房源所剩不多，但预定的人多为炒楼者，相当比例的房源仍回到销售人员手中转让；转让情况也并不乐观； 从中介公司了解到，2004年开年以来，二手房明显低于去年同期，挂牌出售数量远远高于求购数量。/平方米、总价40-60万元/套，排屋单价4200-5500元/ 平方米，总价80-120万元/套的情况下，需求显得疲软，这在最近台州各楼的 销售情况看较明显。 ― 最近几个月因宏观政策调控，投资客普遍退缩，楼市已显冷清，尤其是一些 规模较大、但产品品质一般的楼盘已出现销售缓慢或停滞。 ― 从供应与需求的结构看，目前高总价的排屋将相对供大于求，设计水平不高缺乏文化内涵或品味的普遍多层楼盘将出现供大于求，销售困难的局面。多层的1楼与6楼销售困难加大，尤其是6楼，小高层的认可度增加，但对高层的接受 程度仍较弱。 3、需求展望 ― 总体分析，今明两年，台州的住宅需求相对于供应而言将略显不足，即楼市将短时期出现供大于求的现象；但从中远期看，台州优越地理位置与城市环境将吸引来自国内外的企业与人才落户，也将吸引台州籍人士回乡落户养老，而且因优越的中小学基础教育和良好城市环境而吸引台州地区的人落户台州路桥区，因此从长远看，台州的吸引力刚刚体现出来，这种吸引力将随着高素质企业的落户 和现代化城市形象的形成而进一步加强，台州住宅业的需求可以看好。 ― 消费者对房产品质量的认知程度提高，将有相当高的鉴赏力，设计先进、设施完善、文化氛围浓厚、附加值高的楼盘将是消费者追求的好产品，而且将注重物业管理、小区良好的邻里关系、孩子与老人的人文关怀等等。需求的升级导致市场的需求空间增大，将要求开发商注重消费者对住宅产品在精神层面上的需求，在前期的设计上和后期的物业管理上都能细致周到地营造出一种高雅精致、 舒适宁静的居住氛围。 （二）路桥区住宅业的需求来源 今后几年路桥区住宅业的需求将来自下列几大方面： ― 台州现有中高收入人群改善居住环境的需求。这种需求更多地体现在居住环境的质量上而不是数量上，不仅是户型面积增加或合理等硬件的改善，而是小区居住人群的高素质、小区环境的宁静舒适、物业管理的体贴温馨等软件环境的改 善上。 这类消费者虽然在去年已经有了一定程度的满足，但还是有相当一部分人仍 在寻找符合自己理想的住所。 ― 外来工作人员首次置业。随着大量企业落户台州，各种人才将逐渐进入，就象工业园区，大量企业投入生产后，招收了大量员工，集中而来的需求使得园区 的住宅价格迅速从2500元/平方米升至4500元/平方米元左右。 ― 国内外台州籍人士回乡养老。台州从来是鱼米之乡，人文荟萃，是居住生活的好地方。同样如工业园区的优美城市环境吸引了许多台州籍人士回乡养老一样，路桥区的美丽环境也将吸引台州籍人士回乡，而且因离温岭较近，在温岭环 境拥挤的情况下，也可以吸引一部分温岭人置业养老。 ― 地区人口向台州市的集聚。路桥的文化氛围是其他几个县市无法相比的，而且路桥区大气、现代的城市景观也非一般县市的新区可以比拟，因此为了更好的工作和生活环境，地区的人口将逐渐向路桥城区集聚，在路桥购房为孩子求学也 为孩子将来在台州工作将成为许多台州地区人的选择。 （三）本项目有可能承接的各种需求类型分析 本项目的真正销售期在2006年年初，届时，路桥区的现代化城市面貌还将进一步显现，周边产业园区的企业与人口将逐渐落户，正在开发的居住小区陆续 展现出美丽的外表：新区公园陆续建成，新区的人气将大大增加。在这样的形势下，本项目有可能承接的需求有以下几类： ― 现有居民中改善条件者。新区优美的城市环境是欲提高居住环境质量的中高收入水平人群的首选，本项目所具备的良好环境是吸引这类消费者的重要条件。 ― 对路桥区十分心仪的外地人，包括台州籍外地工作人士、台州其他县市和温 岭人士，可能近期是以投资为目的，远期则自住。 ― 近几年分配来台州工作的大学毕业生。 ― 原城市居民中的子女分房户。 二、市场供应总体特征与竞争关系分析 过去两年内，台州市的房地产开发量迅速上升，主要集中在路桥区、椒江区 和黄岩区。分析目前和今后五年内，台州的住宅开发将呈现下列