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《房地产估价》 课程代码：05262 电子教案 李国民 编 ?江西财经大学经济学院房地产经济学系 2002年1月 目 录 1、房地产与房地产估价 3 ２、房地产价格 5 ３、房地产估价的原则 7 ４、市场比较法 9 ５、成本法 14 ６、收益法 21 ７、路线价法 26 ８、其他估价法 29 9、房地产估价程序 32 10、土地使用密度与房地产估价 34 11、建筑物估价 35 12、估价报告 39 13、房地产估价制度 43 1、房地产与房地产估价 A、教学课时 2课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握房地产的概念、特征与类型 了解房地产估价的概念和目的 了解房地产估价的必要性 C、本章教学重点 房地产、房地产估价概念 D、本章教学难点 房地产的特性、种类 一、房地产概念 1、定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括：物质实体与权益。 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。 2、房地产的三种形式—土地、建筑物、房地 3、房地产，又称为不动产、物业 二、土地的概念 1、定义：土地指地球外壳的表面及其上下空间 2、土地利用的三大制约 ——土地使用管制：政府的城市规则，如容积率及建筑高度 ——土地权利设置 ——相邻关系 3、对一块土地的基本认识 坐落位置；面积大小；形状；四至、土地权利状况；利用现状；规划设计要求；生熟程度；地质、水文和气象条件，其他。 三、建筑物的概念 1、定义：建筑物指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两类。 房屋、构筑物。 2、对建筑物的基本认识 坐落位置，面积大小，建筑层数与高度，用途，基础设计，建筑结构，建筑装修，附属设备，建成年月，外观，平面格局，产权状况，工程质量，公共配套设施完备程度，利用现状等。 四、房地产的特性 1、土地的特性 ①土地的自然特性：—承载力 ――肥力 ——位置固定性 ——不可移动性 ——数量固定性 ——耐久性 ——个别性 ②土地的人文特性 ——用途的多样性 ——社会经济位置的可变性 ——合并及分割的可能性 2、房地产的特性—位置的固定性 —长期使用性 —大量投资性 —易受政策限制性 —相互影响性 —保值性 五、房地产类型 1、按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业、特殊目的 2、按收益划分：收益性、非收益性 3、按市场划分：出售、出租、营业、自用 六、房地产估价的概念 1、定义：房地产估价以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计，推测或判断。 2、房地产估价的必要性 ①理论上的必要性 ②现实上的必要性 ——从新形势下房地产管理工作的需要来看 ——从房地产交易的需要来看 ——从房地产抵押、典当和保险业务的需要来看 ——从房地产税收的需要来看 ——从房地产征用折迁补偿需要来看 ——从房地产纠纷处理需要来看 ２、房地产价格 A、教学课时 2课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 了解房地产的概念、特征与类型房地产价格的概念与形成基础 掌握房地产价格的特征与种类 了解房地产价格的影响因素 C、本章教学重点 房地产价格的特征与种类 D、本章教学难点 房地产价格的影响因素 1、房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价 ２ 房地产价格形成基础 —有用性 —相对稀缺性 —有效需求 3、房地产价格的特征 与一般物价共同之处： —都是价格 —都是波动 —按质论价 不同之处： —生产成本不同 —供求变化不同 —价格差异不同 —市场性质不同 —折旧现象不同 —形成时间不同 房地产价格的特征： ①交换估价的价格，也可为使用和收益代价的租金 ②实质上是权益的价格 ③是在长期考虑下形成的 ④一般随交易的必要而个别形成 4、房地产价格的种类（重点讲授） ①市场价格，房地产交易双方的实际成交价格 ②理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格 ③评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断 —土地价格 —建筑物价格 —房地价格 总价格 单位价格 楼面地价 所有权价格 使用权价格 其他权利价格 买卖价格 底价 租赁价格 期望价 抵押价格 补地价 课税价格 征用价格 拍卖价格 基准地价 招标价格 标定地价 协议价格 房屋重置价格 5、房地产价格的影响因素 一类、自然因素、社会因素、经济因素、行政因素 另一类：个别因素、区域因素、一般因素 10类： ①供求状况 ②自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、形状、日照等 ③环境因素 ④人口因素：人口数量、素质、家庭规模 ⑤经济因素：经济发