荆州项目消费者定性的分析.docVIP

3-1、荆州市消费者总体特征 3-1-1居民生活质量提升，向宽裕型小康迈进 恩格尔系数即食品消费支出占消费总支出的比重，是衡量居民消费结构水平的标准。恩格尔系数在40%—50%，视为小康水平，在50%—60%为温饱水平。2000年至今，市城区居民的恩格尔系数分别为43.6 1%、43.53%、39.22%、38.87%%，呈逐年下降态势居民生活水平逐年提高，目前已达小康水平 3-1-2 收入、消费均稳步增长 近年来荆州市民的收入情况一直保持着一个稳定的增长趋势，并且收入增长幅度大于消费性支出，居民的储蓄能力增强，2003年城区居民储蓄额达到97.31亿元。 从居民购买力情况看，荆州市个体经济更为实力雄厚，在省内13个城市中列第三位。 3-2 在售楼盘客户分析 项目 主要消费者来源区域 主要消费者职业构成 丽景佳园 江津路、北京路 1、政府公务员；2、企事业单位高层管理人员；3、生意人 顺弛·太阳城 全市 1、政府公务员；2、沙市大学老师；3、生意人 奥林香樟园 玉桥开发区 以玉桥开发区内技术人员和管理人员为主 白云绿水 太岳路、荆沙路 1、政府公务员；2、税务局官员；3、四医院的医生；4、生意人 城南春天 城南开发区 1、大学城的老师；2、周边企事业单位管理人员 观邸 全市 1、政府公务员；2、生意人； 红房子 江汉路沿线、江津路 1、教师；2、银行职员；3、公务员；4、生意人；5、投资客 荆州花园 周边 1、电力局职员；2、公务员；3、教师；4、周边企业员工；5、生意人 荣鑫都市佳园 玉桥开发区 1、周边企业职工；2、玉桥开发区内企业员工 梧桐树下 荆沙路、项目周边 1、周边大学老师；2、四医院的医生 顺欣·佳境天城 北京路沿线 1、三医院的医生；2、省电二处的政府公务员；3、周边居民；4、生意人 3-2-1 在售楼盘客户分析 由以上数据可知： 高端楼盘消费者来源较广，一般涉及到项目周边区域及全市范围，但与开发商背景和项目所在区域关联性都较强； 收入稳定的传统行业从业人员消费能力强劲，如：医生、教师、公务员等； 生意人的消费能力非常强，是目标客户中不可忽视的组成部分。 3-2-2 巴塞玫瑰城个案分析 1、客户来源区域分析 区域 组数 比例 江津路沿线 74 7.17% 北京路附近 468 45.35% 长港路附近 25 2.42% 老城区附近 87 8.43% 荆沙路附近 37 3.59% 金龙路附近 240 23.26% 郊 县 21 2.03% 本省外地 40 3.88% 外 省 34 3.29% 境 外 2 0.19% 其 他 4 0.39% 总 计 1032 100.00% 由上表可知： 本地客户仍然为主力消费群体，所占比例为90.21%。 地缘性客户占有很大比例，达到23.26%。 北京路一带是目标客户的聚集地，比例达到45.35%。由此可见，北京路一带居民具有很强的购买力。 2、 客户年龄层次分析 年 龄 组 数 比 例 30岁以下 52 5.04% 30-35岁 59 5.72% 36-40岁 139 13.47% 41-45岁 104 10.08% 46-50岁 314 30.43% 51-55岁 310 30.04% 56岁以上 54 5.23% 总 计 1032 100% 由上表可知： 35岁以下的客户，购买力不是很强，比例维持在10%左右。 35-45岁之间的客户所占比例都在10%以上，具有一定经济实力，属于中端消费者。对于这个层面的客户需要激发他的需求，刺激消费。 46-55岁之间的客户，组成了最强大的消费群体。所占比例都在30%以上。说明荆州市高端消费者主要为40岁以上的中年人。 3、 客户职业分析 职业 组数 比例 私营业主 295 28.59% 公司主管 232 22.48% 公务员 144 13.95% 国企单位 169 16.38% 股票族 1 0.10% 外企单位 10 0.97% 专业人士 13 1.26% 其它 168 16.28% 总计 1032 100.00% 由上表可知： 私营业主和企业高层管理人员所占比例最大，已经超过客户总量的50%。说明这个层面的客户具有良好的经济基础，属于高端消费者。 国企单位职员和政府公务员所占比例接近30%，说明此消费群体属于中高端消费层。 其他客户大部分是生意人，所占比例为16.28%，这也说明了荆州的商业十分发达，造就了他们的高收入和高消费。 4、 面积需求分析 面积 组数 比例 100以下 97 9.40% 100-110 19 1.84% 110-130 192 1