2011年德州市临邑县的索通小镇项目营销突破执行提案.ppt

【索通小镇项目】 2011年营销突破执行提案;序： 2011年目标：完成1.4亿元销售额 将索通小镇项目成功运营;;如何才能实现这场非常规战役呢? 我们怎么做呢? 不需要太复杂！;PART1 回顾2010年房地产市场情况;6月21日;政策分析】;政府态度】;;房产税：暂时针对局部投资比例较高的城市率先试点，尚不具备全国开征的条件;;;【政策环境——2011预测】;短期政策环境：;新政下的房地产市场发展如何？;【临邑大势：成交走势】;【临邑大势：新政后成交走势】;2011年预测】;; 供应 ? 2011年供应 量大约在30 万平方左右 ? 分布较为 集中;1 、住宅产品主要分布在县城内，近郊产品目前不多； 2 、城东无大型项目、城中北项目较为集中、城南项目卖的是环境，城西索通小镇；;PART3;我们现有的客户群是否满足销售需要?; 目标：“花小钱，高享受”的客户群 比较适合临邑当地 钱，只是数字。更多的是能够追求心理及物质上的满足， 以及家庭的幸福;;“花小钱，高享受”客户年龄与职业的界定;1 、传统高端客户;对于这两类不同的年龄层和不同的财富职业而言，“什么是重要的”，他们是否 由于观念环境的不同而产生对事物不同的关注度，这将是一个重要的命题。;低端客户经济的界定;;;高端客户生活方式的界定;高消费; 消费特征 高品味 高端客户;消费偏好 高品味 高端客户;高品味;索通小镇所面临的客户群体、以及已经拥有的客户群还不;PART4;;面对以上销售压力，营销推广如何展开？;我们的策略是：;让他们过来; 让他们过来 分析我们的产品 所面对的客户群 并进行分类，同时 制作让他们有感觉 的事由吸引关注力; 第一步:布局 如何让他们过来;我们的策略是：根据产品制造不同话题、不同的 宣传主题分类营销 →全县征集10000平方米主题广场有奖征名活动； → 顺应临邑书画、书法之乡的美誉，举办临邑“首次文化地产书法”活动， 突出项目文化气息并设立文化形象代言人； →sp促销主题：“买房送车”轰动临邑； →举办索通小镇“产品推介会” 核心策略：文化地产会员招募提升项目附加值 ;我们的战略对象:;加深认识索通小镇的新形象;其他宣传：;;?沟通对位，改销售人员为置业经理，主动走出去直销和拓展客;客户拓展——“风光的行销”;;依据客群属性和项目价值界定，对项目进行形象定位: ;调性： “体验模式营销”的提升：;;第1击 轰动全县;;;“从贩卖产品到一种文化生活方式的贩卖”;PART5;具体在战术上，;1、界定的依据;从阶段客户特征出发界定广告诉求内容及调性：;2、阶段营销推广步骤曲;;;;;;阶段;; ?项目2#、3#、7#、9#、10#、13#、14#根据积累客户数量房源于2011年5月下旬开盘； ?项目5#、6#、11#、12#、1#、15#房源于2011年9月上旬发售； ? 项目4#、8#、16#、17#、18#、19#房源于2011年11月-12月发售；? ;项目房源基本情况;4、项目入市价格策略;索通地产营销策划部：0534-4220006 ;阶段性销售计划;我们实现目标的基础;1、4月底根据工程进展取得多层的预售许可证 。 2、3月中旬工地围挡广告上墙； 3、5月中旬现场售楼处投入使用； 4、5月下旬多层样板房装修完毕并投入使用； 5、4月底完成购房须??，详细价格表 ； 6、3月底完成销售控制表、楼书、海报、折页 、户型印刷工作； 7、4月中旬完成认购书、正式合同、银行按揭手续、最终交房标准； 8、5月中旬完成物管内容、物管公约、物管公司的简介文本；; 不仅是满足目标客户现有需求 更是要用一种理念引导需求方向;在客户寻找的渠道方面，我将以八大措施确保客户的资源： 1、深层突破：深挖项目所拥有的客户源；;? ? ? ? ?;以上提案是以大的方向和计划来确定销售目标， 待确定后再根据推广计划制定每月细节执行方案， 不知是否妥当，请吴总审阅。 另外，营销部人员任务划分比例及佣金点数比例 根据推广计划并入考核机制再单独呈报！;精在策略 赢在执行 谢谢聆听