《央视论坛》之一都是开发商惹的祸.doc

《央视论坛》之一都是开发商惹的祸 副标题： 作者：佚名 文章来源：央视 点击数： 10 更新时间：2005-12-20 都是开发商惹的祸————“物业纠纷何时了”（一）主持人：观众朋友晚上好，欢迎您收看今晚的《央视论坛》。?　　最近我们注意到有关于物业纠纷的新闻还真不少，尤其现在又到年关了，一方面物业公司催着交钱，而另一方面业主喊着维权，虽说物业管理条例已经公布两年多了，但我们发现物业纠纷并没有渐渐平息的趋势，反而是愈演愈烈，按理说物业管理公司是业主请来的保姆，但是最后怎么会达到水火不相容的程度呢？公说公有理，婆说婆有理，那么到底物业公司收费多少才算是合理的呢？作为业主来讲除了不交钱之外，还有没有其它的合法的维权渠道。这就是我们今天要讨论的话题。从今天开始我们《央视论坛》将开辟一个系列讲座，来讨论物业纠纷背后的深层问题，首先介绍一下今天到场的三位嘉宾，一位是北京市建委物业管理处的处长刘刚先生，欢迎您。一位是北京某房地产公司的负责人李建国，欢迎您。一位是人民大学公共政策研究中心的研究员舒可心，欢迎您。这样，我们在讨论这个话题之前先看一个短片，了解一下相关情况。?　　短片1?　　10月30日，北京市朝阳法院98名执行法官和法警兵分6路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”的方式对57户长年拒缴物业费的业主进行强制执行，对16人进行了司法拘留。?　　11月2日上午，著名歌唱家朱明瑛拖欠物业费一案在北京朝阳法院作出一审判决。法院判令朱明瑛10日内，给付拖欠的物业费和滞纳金2.4万元。宣判后，朱明瑛的代理人当庭表示上诉。?　　据北京市朝阳法院统计，该法院受理的物业管理纠纷案件从2002年的194件上升到2004年的1894件，也就是说，在短短三年里，物业管理纠纷案件激增了近10倍。另外，北京市消协对北京市100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由开发商遗留问题导致的物业纠纷，占到小区物业管理纠纷的80%以上。?　　主持人：看到刚才这个短片集中透露了两个信息，第一物业纠纷现在不是个别案例，是一个普遍现象，而且应该说到了一个比较严重的阶段了，以至法院要强制执行拖欠物业费。第二个问题就是，我们看到一系列的纠纷当中它举了一个数字，就是开发商的遗留问题占到了物业纠纷起因的80％以上。刘处长，我记得您也说过一句话，就是说开发商遗留问题是很多物业纠纷产生的一个主要原因，就您所了解的情况的来看，现在开发商都有哪些遗留问题最后造成物业纠纷？?　　刘刚：从我们接到的这种投诉来看，基本上围绕着几个方面的投诉，一个是前期开发的一些外部条件发生变化，比如规划调整，绿地的调整，或者这种图纸的调整，跟业主的知情权之间的矛盾。?　　主持人：这是原来楼书上许诺的，没有了。?　　刘刚：对，第二个就是发展商建筑质量问题，比如说防水问题，外墙的防水，屋面防水、建筑质量的裂缝就这个。当然它有的时候跟建筑结构没关系，我们买房子都非常关注这些细节，比如窗户的大小这些。第三个方面，就是围绕着建筑商的一些承诺，这个承诺可能我承诺你有什么车位，有什么会所，这个没有实现，或者它分期在实现，业主进去生活以后就觉得发现发展商在欺骗，矛盾就产生了。?　　但是随着现在的发展，现在房地产商越来越成熟，现在的投诉，开始往物业本身的服务方向转化，这是我们现在的一个投诉的变化的趋势。?　　主持人：您说了这样一个变化趋势，舒老师，你在帮业主维权的时候，这业主有没有意识到这个问题是开发商的问题，这个问题是物业管理公司的问题？?　　舒可心：大家知道存在决定意识，我们不能去逼着业主们意识成什么样，中国物业管理从1981年到现在20多年的时间，物业管理这一个行业一直都是作为开发商的售后服务部门出现的。所以随着市场化的进程，很多开发商越来越聪明了，他不让物业公司来做这个维修工作，这样就把物业管理和房屋质量彻底的揪开了，分开了，那么新的存在就会让业主的意识发生变化，物业管理其实不是跟房屋质量有关的行业。?　　主持人：李总，我们请您来，其中一个很重要的原因，您是一个负责任的开发商，但为什么开发商会遗留这么多问题，最后甩手给物业公司了，不应该直接找到开发商吗？?　　李建国：我觉得应该是可以的，我的身份特殊一些，一则我是房地产商的负责人，另外以前我也一直是业主，没有做房地产之前一直是以业主的身份出现的，也出现维权的问题，这种问题非常多，也有时候因为个人，不管你的房子多好，但是你在物业小区里只是单个的业主，他的权利其实是比较弱的。跟一个公司比，跟一个发展商比，总是弱势。?　　我觉得我现在转到发展商了，所以我会设身处地的变换回来角度看待这个问题，所以我们也会采取一系列的措施。?　　刘刚：这种矛盾的交流可能物业公司体会的更多一点，我们希望物业公司能够作