《二手房买卖法律指导》第四章.docVIP

第四章 看房与磋商 ? 以上所述求购二手房的途径，可以归纳为简单的两类：通过自己直接和房主联系；通过房屋中介公司和房主联系。 ? 不管二手房的购买者是通过以上所列的哪一种途径，搜集了各种房源信息之后，下一步所要做的工作就是去看房与磋商！ ? 在看房之前，购房者锁定自己的目标后，要将手头的房源都整理归档类，确定自己承受房价的价格区间，缩小寻找房源的范围，买到房子的命中率自然就提高了。 ? 4.1 通过自己直接和房主联系的看房方式 ? 二手房求购者在房源归类后，集中时间逐一打电话询问详情，如：价格、定金方式、房子设备、周边环境等，了解、说清楚后就可以挑选房源预约看房了，这样也减少不必要的精力浪费。 ? 同时，去看房的时候最好避免单独一人，尤其是单独的女性一人去看房，警察、或者国家的其他行政部门，在调查取证时，都必须是两个人以上，这有它的道理所在。能最大限度的避免危险和纠纷的产生。二手房看房，一看房屋的物理状况；二看房屋的法律产权状况。 ? 4.1.1 房屋的物理状况好不容易找到一处看似不错的房子，可住的时间一长就会出现诸如下水道堵塞、电压不足、热水器出水不畅等问题，这些琐事的不断发生给购买人带来了多多少少的麻烦，其实看房时如果细心些，还是完全可以避免的。 ? 房屋的质量 业内人士认为，买房的时候，看房最重要。如果看房的时候粗心、毛躁，就极有可能留下后患，给居住者带来无尽麻烦。? ? 房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素，二手房与新房相比更要重视。新建商品房因为技术和材料优势，质量一般不会有什么问题；但有些二手房可能由于使用时间长了，主体结构是否遭到破坏、管线是否老化、卫生间和厨房的防水防火性能如何，这些都是需要了解的质量问题。 ? 如果房屋质量能过关，其所处地理位置就要好好考察一番了。将来房子能否顺利租出去或转手，关键看其有没有升值潜力。对于新房来讲，一个好位置并不能代表一切，还要看房子的综合素质如何，但是二手房建成年代比较早，无法追求生活舒适度，只能提供生活方便度，好地段就意味着拥有完善而成熟的周边配套设施，不用为购物、交通、医疗、教育等发愁。 ? 购房者首先要仔细检查房屋质量。检查房屋质量可以通过四个方面来：一是，门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。二是，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂；门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。三是，仔细看看，卫生间和厨房的地面是否做过找坡处理。找坡处理主要是为了自然排水，但是这个坡决不能往门口倾斜，如果坡面朝向门口，水就很容易从卫生间和厨房流出。再看看卫生间和厨房的墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。四是，检查室内是否有别的管线穿过。房间的管线过多，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。? ? 其次是要看房子的户型结构。户型的千差万别，需要在选购时格外关注。个人购房时代的到来使消费者对房子越来越挑剔，因此开发商的房子也越建越好，但多数二手房是单位福利分房时代的产物，户型不合理，要么通风采光不好要么室内空间浪费严重，这样的房子可能购买时会相对便宜几万元，但住着不舒服，出租也无法获得一个好价钱。另外目前租赁市场上，一居室、二居室相对出手会快一些，越大的房子所面临的租户群越小，这也是在选择时要注意的一个问题。 ? 房型设计是否紧凑，是否存在大面积的浪费，所有房间的采光、视野如何。这些问题与房子的居住质量息息相关。如果购买的是装修房，看房的时候还要仔细观察房间的各个细节部位。观察地板、门窗、橱柜等是否变形，观察天花板、墙壁是否有渗水的痕迹等。? ? 再次要看房子所处小区的物业管理情况。在看房的时候，要向先期入住的业主了解住房配套的物业管理状况。还要仔细审查物业管理公约的内容，了解物业管理的范围及收费标准。这些都是物业方面容易发生纠纷的细节。? ? 如果小区成立有物业管理委员会，在看房的时候还要了解物业管理委员会的成立和职权行使情况。在统一管理的小区里面，物业管理委员会代表了小区住户的真正利益。对于自住型的购房者，物业服务的质量也会直接关系到日后居住的质量。 ? 关注房屋的门窗：看房时第一件事就是要关注房屋的门窗，看是不是有防盗门，这里要注意的是一些老式的防盗门根本不具备防盗功能，像钢管焊接成的那种就是这样。你可以要求业主把门换成新的防盗门，这样才有保障。其次，就是要看窗户的密闭是否完好。 ? 检查上下水和电路入户状况：此项注意尤其适用于那些建造年代比较老的楼房，因为上下水管道长年使用，输电线路设计功率低、线路老化等，所以经常出现下水道频繁堵塞、上水水压不够、大功率家用电器无法正常开启、电路跳闸的现象。 ? 根据这种情况，在看房时第一要注意上下水的通畅，特别是选择一楼和顶层。一般水压不足顶层最受影响，连带会导致洗澡出水不痛快