东直门交通枢纽项目前期定位及可行性报告(九力顾问).pdf

东直门交通枢纽项目研究报告 东直门交通枢纽项目（写字楼部分） 东直门交通枢纽项目（写字楼部分） 前期定位及可行性论证报告 前期定位及可行性论证报告 项目承接：九力公司 项目经理：王新明 项目督导：王 伟 报告撰写：王新明 陈刚 孙鲁峰 报告时间：2007 年 8 月 1 东直门交通枢纽项目研究报告 第一章 技术报告 3 一、 东直门交通枢纽简介3 二、调查设计方案5 三、调查企业基本背景资料6 第二章 北京写字楼市场供给分析 13 一、北京市现有顶级写字楼供给分析 13 二、 北京市现有甲级写字楼供给分析 17 三、 北京市在建在售写字楼项目分析20 四、 未建已规划项目的研究47 第三章 北京写字楼市场需求分析 50 一、 字楼需求研究的基本假设50 二、 新增服务业（甲级顶级）写字楼需求面积预测错误！未定义书签。 第四章 区域竞争项目研究 55 一、 现有典型竞争项目描述55 二、 现有典型竞争项目满意度分析61 三、 在建在售典型竞争项目分析67 第五章 用户需求研究 73 一、 潜在客群肖像分析及描述73 二、潜在客户需求分析76 三、本项目的接受度研究 102 第四章、项目SWOT分析和结论建议 116 一、SWOT分析 116 二、客群定位（主力、次主力、潜在） 117 三、产品定位 118 四、产品功能设计建议 119 2 东直门交通枢纽项目研究报告 第一章 技术报告 一、 东直门交通枢纽简介 东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角，项目总建筑面积 80 万平米， 是集办公、公寓、酒店、商业等为一体的超大型综合体。 附图 东直门交通枢纽项目 南区地上首层为 14 条线路的公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都 机场候机、售票大厅；地下一层直通地铁二号线东直门站；地下二层是地铁十三 号线（城市轻轨）站。南区为中央面积达 3 万平方米、高 8 米的空中绿化平台， 可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来的影响。 项目南区将于 2004 年年底前开工。2008 年以前，南区包括交通枢纽部分、 双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区的公寓、中庭式写字 楼、商业也将达到亮相的要求。