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行业动态 2009 年10 月20 日 房地产 研究部 白宏炜 关于《深圳市城市更新办法》的点评 分析员 baihw@ 协议出让成为可能，利好本地资源丰富的公司 宁静鞭 联系人 ningjb@ 行业近况： 近日，深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》，该办法系统、全面规范了包括综合整治、功能改变、拆除 重建在内的城市更新活动，并将于2009 年12 月1 日开始正式实施。 根据该办法的最新规定，权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由发展商实施，同时政府鼓励权利人自行 改造，权利人自行改造的项目可“协议出让”，且政府也鼓励城市综合体改造。 评论： 对此我们的评论如下： • 更新项目可以协议出让土地是一个突破：这一政策表明土地使用权以协议方式出让将变得可能，将越过了招牌挂 出让土地的限制，土地协议出让则会更灵活，土地开发过程将更连贯，也意味着土地价格不必疯涨，政府直接利 益减少但城市改造将加快，市区内供给将增加； 由于土地必须招牌挂是中央政府统一政策，深圳此次例外是否 意味着土地必须招牌挂政策可能进行一定调整，如果能够顺利实施，则其他地方都可能效仿，可能意味着招牌挂 政策出现微调，畸形土地价格会出现一定修正。 • 有利于工业项目改造，而“小产权房”转正尚未明确：该政策意味着拆除重建工业项目升级改造为住宅、办公等 经营性用途项目仅需补缴地价，新增面积只需按市场评估地价补缴，土地成本相对较低，且只需补缴完地价就可 以上市转让；而办法规定城中村项目补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单 位取得完全产权，并可以自由转让，但违建及小产权房转正尚未在办法中明确，城中村拆除重建的执行细则将是 关键。 • 利好深圳本地工业用地多，综合开发能力强的公司：这一政策出台有利于深圳具有较多项目用地（特别是工业用 地）的公司；同时我们认为，参与升级改造的公司，除了需要有较强的住宅、商业开发能力之外，还要有较强的 整体规划开发经营能力，因此，区域规划改造经营管理将可能成为核心竞争力，对具有综合开发能力的地产公司 是利好。 • 但短期影响有限，执行尚有难度：我们注意到，该办法规定拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、 城市更新年度计划的规定实施，因此开发的节奏和进度依然在政府掌控之中，短期对于公司层面的影响将有限； 同时该办法依然面临拆迁难的问题，背后的核心在于拆迁成本过高，所以要协调各方利益即使通过协议的方式仍 是很困难的，仍需要政府的支持，而且项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高，而该办法并 未规定具体的操作程序细节，能否突破还需要看执行情况。 估值与建议： 我们认为A 股中受益于该项利好的有本地工业用地资源丰富的公司，如中兴通讯、深康佳等，以及如招商地产、深 长城等的深圳本地地产股；H 股中主要是深圳控股。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 房地产：2009 年10 月20 日 图表1：可比公司估值 公司名称 代码 当前评级 当前股价 目标价 上涨 总市值 每股收益 CAGR 市盈率 市净率 每股NAV 溢/