写字楼租金差异的特征价格分析.pdf

第 27 卷 　第 9 期 技 　术 　经 　济 Vol27 , No9 　　　　　　　　　　　 2008 年 　　9 月 Technolo gy Econo mics 　　　　　　　　　　　 Sep . , 2008 写字楼租金差异的特征价格分析 ———基于杭州的实证研究 1 1 2 杨 　鸿 ,贾生华 ,顾 　杰 ( 1. 浙江大学 管理学院 ,杭州 3 10027 ;2 . 浙江工商大学 公共管理学院 ,杭州 3 100 18) 摘 　要 :写字楼作为商业地产的重要组成 , 已成为当前投资开发的热点 ,写字楼租金的研究也越来越具有 实践意义 。本文在文献回顾的基础上 ,采用特征价格方法 ,对我国浙江省杭州市写字楼市场进行实证研 究 。研究结果表明 ,距市中心距离/ 次级市场 、建筑年龄 、建筑形象等因素对写字楼租金具有显著影响 ,但 影响机理异于国外的经验研究 ;建筑面积 、楼层数等变量的影响不显著 ,这也异于已有的经验研究 。后续 研究可从研究对象、研究样本 、变量选取与度量等方面深入改进 。 关键词 :写字楼 ;租金 ;微观因素 ;特征价格模型 ;杭州 ( ) 中图分类号 :F7 10 　　文献标识码 :A 　　文章编号 :1002 - 980X 2008 09 - 0029 - 05 　　写字楼已经成为商业地产开发和投资的热点 , 字楼租金受哪些因素影响 , 以及如何调整 、演变 ,往 但写字楼 自身又显著异于住宅和普通零售商业地 往对宏观层面租金的变化进行预测 ,研究方法需要 产 。相比住宅 ,写字楼租金受商业区位 、建筑设计等 构建写字楼市场模型[ 1 ] 。本文将从解释租金差异与 ( 因素影响更大 ,但不像住宅那样注重 自然环境 医 检验因素对租金 的影响这两个视角进行文献梳 ) [ 1 ] 院、学校等因素 ;相比零售商业地产 ,写字楼租金对 理 。 空置率 、劳动力市场等因素更敏感 ,但不像零售商业 1 1 　解释租金差异的研究 地产那样注重业态组合和空间布局 。因此 ,写字楼 Clapp [2 ] 采用柯布 - 道格拉斯生产函数研究美 租金的分析和建模必须考虑写字楼 自身的特点 。 国洛杉矶大都市区内部写字楼租金的影响因素 ,建 写字楼租金差异的原因、具体影响租金的因素 立了写字楼服务模型和写字楼空间模型 , 以整幢写 以及影响因素对租金的作用机制等问题不仅关系到 字楼为研究对象 , 以每幢写字楼的平均租金为因变 开发企业的投资决策 ,而且对购买方的选择 、不动产 量 。模型从建筑物特征 、区位特征 、价值评估和通达 评估机构的估价都具有重要现实意义 。然而 ,写字 性 4 个部分展开 ,研究结论较好地解释了写字楼租 楼是高度异质性的产品 ,其租金取决于区位 、建筑特 金水平 ,后续的写字楼租金影响因素研究大致沿用 征 、租约特征等一系列相关因素 ,需要