南京市珠江路劳动村地块项目市场调研及可行性研究报告.doc

珠江路劳动村地块项目 市场调研及可行性研究报告 苏垦机构·美地置业 2006年11月14日 目 录 第一章 项目资源检索 4 一、 项目背景 4 二、 经济技术指标及产品基础形态 5 第二章 把握大势——南京写字楼市场扫描 6 一、 南京写字楼市场七大特征 6 1. 城中写楼板块地位不可动摇，河西江宁异军突起 7 2. 全市写字楼市场供应量达150万㎡，竞争日益激烈 8 3. 中高档写字楼大行其道，商住综合楼退出市场 9 4. 市场容量增大，供给结构失调，空置率增加，投资风险增大 9 5. 个性化写字楼走俏，市场进入档次划分和行业划分的阶段 9 6. 销售面积呈现两级分化的特点 10 7. 成交单价增加，成交总价降低 11 二、 2006年写字楼销售市场概况 12 1、2006年1-7月全市办公用房销售情况 12 2、2006年上半年城中写字楼上市一览 12 3、河西写字楼供应体量 14 4、江宁写字楼供应体量 14 三、 南京写字楼历史参考价格 15 1、主要楼盘价格列表（2003-2004年数据汇总） 15 2、2005年新开盘销售的写字楼价格情况 16 3、总体市场分析及走势判断 16 第三章 珠江路沿线写字楼及商业市场调研 18 一、 南京珠江路——“北有中关村，南有珠江路” 18 二、 珠江路沿线写字楼调研 19 1、珠江路沿线写字楼供应体量 19 2、写字楼物业分布特点 20 3、写字楼物业定位分析及物业指标特点 21 4、珠江路近期即将新上市办公物业 22 5、珠江路写字楼物业价格及租金 23 6、珠江路写字楼客户分析 24 7、珠江路沿线及市区主要楼盘外立面 26 三、 珠江路商业市场调研 31 1、 珠江路商业的市场布局 31 2、 珠江路沿线写字楼底商的租金/售价及主营业态分析 33 第四章 物业投资可行性分析及成本估算 35 一、 项目SWOT分析 35 1、优势： 35 2、劣势： 35 3、机会： 36 4、威胁： 36 二、 市场定位及具体产品建议 37 三、 具体的开发建议： 38 1、 整体规划要求 38 2、 商业部分规划设计要点建议： 38 3、 办公楼设计、开发要点建议 39 四、 运营成本测算 40 五、 预期收益及利润率 41 附录一：珠江路沿线调研楼盘资料库 42 附录二：南京市重点写字楼个案资料库 61 附录三：5A级的智能化写字楼标准 80 第一章 项目资源检索 项目背景1、项目名称 建设性质项目建设单位项目拟建设地点2）自然资源状况：4535.5㎡ 实际土地使用面积 4106.8㎡ 市政配套面积 628.7㎡ 容积率 5 建筑密度 45% 高度 80米 绿化率 25% 地价 1亿元 土地性质 商业、金融、办公 根据项目基础经济指标、土地性质及规划要求，我司对本产品的基本形态进行初步计算，我们项目的基础形态基本为以底层商业加高层办公为主的，中小体量商业/办公综合物业。基于目前1亿元的土地拍卖价格，本着土地运营和项目运营利润最大化和风险最小化的要求，本项目的档次可定位在中高档。 指标 数值 备注 总建面 22677.5㎡ 总建面=项目占地×容积率 裙楼单层 最大面积 2040.98㎡ 裙楼单层最大面积=项目用地面积×建筑密度 绿化面积 1133.88㎡ 绿化面积=项目占地×绿化率 地上建筑层数 16-20层 裙楼底商：4.2-4.5米 办公标准层：3.9米左右 地下建筑面积 2500㎡ 根据建筑规范要求，地下面积不得 低于2层平均楼面面积 车位 115个 根据规范要求：每100㎡建筑面积0.5辆车位 第二章 把握大势——南京写字楼市场扫描 南京写字楼市场七大特征 城中写楼板块地位不可动摇，河西江宁异军突起 全市写字楼市场供应量达150万㎡，竞争激烈高档写字楼大行其道个性化写字楼走俏市场进入档次划分和行业划分的阶段总价降低城中写楼板块地位不可动摇，河西江宁异军突起 南京写字楼市场经过多年的发展形成了“一城三区”的地产开发和经营模式，呈现出区域特征较为明显的多中心板块分布态势，出现城中、河西、江宁三分天下的局面。 城中写字楼三大板块： （1）新街口地区大行宫长江路已建成和在建的写字楼总建筑面积超过150万平方米，已经成为国际化集团公司在南京的办公地点首选。、凯润金城、邓府巷地块、置地广场、长发中心、新世纪广场、龙台国际；珠江路广州路是极具特色的IT商务圈，总建筑面积超过万平方米已亮相的南京国际同仁广场、谷阳大厦未来城、君临国际、新世界中心等山西路湖南路，建筑面积超过5万平方米。绿地国际商务广场、紫峰大厦的开发汇杰广场、苏粮国际大厦银河证券大厦、金山大厦、世贸中心大厦、宏图大厦、南京国际商城银河国际广场、和泰大厦、龙吟广场、江苏