南京聚宝山项目可行性研究报告.doc

目 录 项目决策背景与摘要 3 一、内部因素 3 二、外部环境 3 第一部分 项目概况 4 一、宗地位置 4 二、宗地现状 5 三、周边道路及出行方式 13 四、周边3公里社区配套 15 五、周边环境与规划 18 六、市政配套 23 七、规划设计要求 24 第二部分 法律风险分析 26 一、土地出让条件 26 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 28 三、总体评价 29 第三部分 市场分析 29 一、南京房地产市场简述 29 二、玄武、栖霞市场概况 41 三、竞争市场分析 44 四、需求市场特征 54 五、产品建议和目标客户定位 57 第四部分 规划设计初步分析 60 一、规划设计草案 60 二、规划设计草案分析 60 第五部分 工程及销售计划 65 一、一期开工时间确定 65 二、工程及销售计划 67 第六部分 成本及投资收益预测 67 一、成本预测 67 二、税务分析 68 三、经济指标分析 69 四、现金流量 73 第七部分 竞争对手分析 74 一、已购买标书的发展商 74 二、其它本地发展商 78 第八部分 综合分析与建议 81 一、优势与劣势 81 二、结论与建议 82 附件： 1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》 2、《南京土地招投标市场研究报告》 3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》 项目决策背景与摘要 一、内部因素 1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 2、南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积51万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约4亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。 3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西1、本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京“向东发展增长级接受上海辐射以及新经济发展的主要空间 5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积1445亩，除实际出让的746亩之外，其余近700亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。 第一部分 项目概况 一、宗地位置 一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。 聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山（又名钟山）。 距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。 图1-1 宗地区位 二、宗地现状 1、四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（312国道），东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。 图1-2 宗地四至范围 2、宗地形状 宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。 表1-1 宗地面积指标 指标 总用地 代征道路与绿化用地 配套学校用地 净用地 长（米） 1400 2000 —— 1200 宽（米） 450 50-100 —— 400 面积（平米） 645208.5 合968亩 133132 15000 497076.5 合746亩 图1-3 宗地形状及尺寸 3、宗地标高 （1）宗地内部东高西低 宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。 图1-4宗地内部高差 （2）宗地标高低于周边用地 东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。 西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。 南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。 北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。 图1-8宗地与周边高差 4、地块现状 地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半。 图1-9 宗地土地利用现状 （1）工厂与市场 主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。 表1-2