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成都市场分析报告 一、成都市区商品月供需情况分析图1：200年月—月商品房 （数据来源：成都市房管局） 2008年11月成都市商品住宅供求比为1.4：1，市场供应量继续保持稳定增长，从目前的供求比变化情况来看，2008年10月-11月的与2008年7月-8月的供求比变化情况较为相似，该两个阶段都有较强的上扬迹象——7月到8月市场在逐渐走出地震的阴霾，而10月-11月市场则是受国家宏观经济环境影响表现出积极的一面，市场供应量和市场成交量都有较大的增长，其中，11月的市场成交量是自5月以来的最高点。 图：200年月—月商品 （数据来源：成都市房管局） 截至2008年月日，成都市共有可售商品住宅建筑面积万平方米，可售套数套（一）成都市区商品月供应情况分析图：200年月—月商品房新增供应情况 （数据来源：成都市房管局） 根据对成都市房管局商品房预售许可证发放情况的统计，2008年11月成都市新增商品住宅预售项目25个，新增供应面积77.1万平方米，环比10月分别提高47.06%和30.46%。月平均新增商品预售面积 （数据来源：成都市房管局） 11月平均商品住宅预售面积是3.08万平方米/项目，环比10月下降11.49%，数据略有回落，但仍保持在3万平方米/项目以上的水平，据分析，这是其它开发商在以稳定而不失高效的方式提高其开发项目的供应量，以集中“火力”在年底，春节前实现“冲击性”销售，为岁末年初的各项现金流支出做准备。 新增商品住宅方位分析图：200年各方位新增商品住宅供应量对比统计 （数据来源：成都市房管局） 11月成都市商品住宅供应主要集中在城南和城东两个方位区域，从城南来看，中海地产在城南的2个项目：中海翠屏湾和中海城南1号占据了城南供应量的1/3以上，作为中海地产这样的全国性企业，地方公司往往需要在年底实现业绩冲刺以应对集团考核，占中海地产在成都市场比重最大的城南片区自然是首当其冲。 此外，城东区域也有类似的现象，包括龙湖、万科等公司在内，都在以较大的力度提高项目供应量。 新增商品住宅分析图：月各新增商品住宅供应量对比统计 （数据来源：成都市房管局） 11月，二环三环环域（）成都市区商品房月情况分析 （数据来源：成都市房管局） 2008年11月成都市房地产市场共成交商品住宅7306套，成交面积共计55.71万平方米，11月的成交数据环比10月有较大增长，成交套数增长15.44%，成交面积增长13.65%。从图7可以看出，11月的成交量是近7个月以来最高的，市场成交量自4月进入一个较为漫长的U型下滑趋势后，在近期逐步走出低谷，进入了一个较稳定的增长趋势。 近期市场成交量的稳定增长主要得益于： 近期各项利好政策的出台，对购房者信心有所提振； 开发商进一步加强的策略性降价对成交量的带动作用显著。 与此同时，也可以发现，虽然月交易总面积与月交易总套数的变化趋势较为接近，但月交易总面积曲线的变化幅度小于交易总套数区域，这一特质在2008年下半年尤为突出，说明在市场需求主体发生变化后，以首次置业者为主的需求方倾向于小户型产品，因此，成交数据变化在成交套数这一数据上尤其明显。 图8：2008年1月—2008年11月平均每日商品住宅成交情况 （数据来源：成都市房管局） 从图8所显示的数据来看，2008年11月平均每日成交套数243.5套，环比10月上升19.28%，平均每日成交面积1.86万平方米，环比10月上升17.72%。从平均成交数据的变化趋势来看，8月至11月市场成交量进入了一个较为稳定的上升期，进入10月以后，上升势头由前期的略有反复转为形成一条较为平稳的上升直线，鉴于即将进入年底，也是一年中商品住宅产品的一个销售淡季，预计在12月成交量会继续保持增长，但增长率将略有下降。 2、商品住宅成交区域分析 图9：2008年10—11月各区域商品住宅成交情况 （数据来源：成都市房管局） 2008年11月，成华区与青羊区是商品住宅成交情况最好的两个行政区。 成华区10月成交面积15.74万平方米，成交套数1980套。成华区的财富·又一城、蓝光·碧蔓汀、香城等项目继续保持具有较强竞争性的价格，因此成交量继续保持增长。 青羊区11月成交面积9.49万平方米，成交套数1238套。凯丽美域、中大君悦金沙等多个主力项目继续采用具有价格吸引力的营销策略，虽然本区域11月的成交数据环比10月略有下降，但在其它区域中还是处于较高的水平。 二、营销环境分析 1、成都市营销环境 图10：2008年11月成都市商品住宅项目营销策略分析 （数据来源：易居中国） 11月价格优惠和特价房优惠所占比例仍然占到主要比重，分别达到了28%和25%，但其比重相比10