桂林房地产整体市场情况.docVIP

上篇 住宅篇 第一部分、桂林房地产整体市场情况 一、2005年桂林市房地产市场整体运营情况分析。 2005年全社会固定资产完成投资198.74亿元，比上年增长35.3%。房地产开发投资41.71亿元，增长18.7%。全年商品房施工面积669.4万平方米，比上年增长20.2％，其中年内新开工面积243.51万平方米，下降6.2％。商品房销售面积210.65万平方米，销售额38.49亿元，分别增长54.1％和52.9％。其中个人购置商品房所占比重由上年的98.3％提升至100%。年末商品房空置面积39万平方米，比上年末上升35.4％。 桂林市普通住宅价格及增长率分析 数据来源：桂林房产局 从上面的图表中我们可以清楚的近几年桂林市市区普通住宅的价格走势，2005年城区普通住宅价格到2800元/平方米，上涨幅度惊人。主要原因是由于老城区改造的完成，政府加大了对城区土地控制力度，在一定程度上造成了土地的稀缺，造成了房价的上扬。预计这种上扬的趋势将会在今后几年内得到保持。 桂林市房地产发展还属于初级阶段，无论从营销手法还是小区区内环境设计方面都与深圳、北京、上海等地有着较大的差距，整体品质不高。过多的局限于价格战这种低档次的竞争模式，但这种定价模式与当地居民消费力不足有着很大的关系。 三、桂林市房地产市场客源分析 桂林市房地产业发展现阶段还处于初级阶段，整个市场缺乏亮点，对外宣传力度也远远不够，同时来此购房仍然以桂林市区及下面十二县为主，桂林房地产发展还未和旅游经济实现产业联动。但随着桂林城市化进程的加快及外地流动人口的增加，中产阶层、拆迁户将逐渐成为购房一股生力军。而桂林市是一个“适合居住”的城市概念也逐渐受到了肯定，外地的购房团也将会是一个主要的购房源。 四、桂林市房地产产品结构分析。 桂林市场部分在售预售楼盘调查统计表 户型 套内面积范围（平方米） 套数 所占比例（％） 单间 27.2---57 510 10 一房一厅 40.05---55 240 4.6 二房二厅 55.8---98.49 896 17.4 三房二厅 94---250 2827 54.9 四房二厅 139.64---179 298 5.8 楼中楼 122.4---260 129 2.5 联排别墅 280---351 42 0.8 双拼别墅 239.94---340 26 0.5 独立别墅 320---650 182 3.5 合计 　 5150 100 分析：根据住宅产品户型面积情况，可将30-70平方米以下称为小户型，70-120平米为中户型，120平方米以上为大户型。从目前桂林商品房供应户型比例构成看，市场主流仍然是三室两厅的中等户型，所占比例达到了所有户型的54.9%。但是由于桂林市场在前几年处在一个初级的发展阶段，置业者都是一些较为有经济实力的客户群体，并且初级阶段的置业会产生一定的盲目性，因此，我们可以发现，主流的三房面积相对偏大，大户型是前几年的一个主流产品。随着桂林城市化进程的加快及外地流动人口的增加，中产阶层、拆迁户逐渐成为购房一股生力军，这部分的客层一个特点就是经济实力有限，对于户型的要求不可能太大，因为总价过高将会难以承受，所以从户型的发展来看，往后的产品住宅面积将会缩小。同时，随着一些外地的投资客涌入，小面积户型也会是该客层的一个投资方向，小面积产品的投资会降低投资门槛和投资风险。如新进·上城、碧水康城等，都已经开始开发小户型产品。 项目地址 户型 面积（套内） 销售均价 交房标准 剩余货量 开发商 代理商 聚龙苑 桂林市上海路与建安路交叉口 三房二厅 91.17-125.01 3700 毛坯 25% 桂林市袭汇房地产开发有限责任公司 中实营销 楼中楼 185.74 别墅（独立） 312.49 城南旺角 桂林市环城南二路国际旅游品批发市场Ｂ区 单间 36.81-36.9 2850 毛坯 30% 桂林北斗置业发展有限公司 中实营销 二房二厅 80.84-94.37 三房二厅 103.3-113.93 四房二厅 148.72 安夏世纪城 桂林市崇信路28号 55.8 4200 毛坯 20% 桂林市安厦房地产开发有限责任公司 安信置业 三房二厅 121.24-124.38 楼中楼 160-260 联排别墅 351 360万／栋 540 750万／栋 桂林市凯风路357号（8中旁） 41.39-54.96 2800