深圳市罗湖区英伦玫瑰撤盘总结2006.docVIP

英伦玫瑰 撤 盘 总 结 英伦玫瑰销售经理 目 录 项目背景及基本状况 营销思路 项目优劣势分析 项目目标客户群锁定 项目物业定位 市场定位及项目形象 市场定位及项目形象 定位修正及项目形象修正 营销模式与营销策略 媒体组织及推广 价格策略及促销 三、 销售情况分析（客户付款方式、来源、成交价格等） 四、不同阶段存在问题及教训 项目成功经验总结 项目组成员 序 言 英伦玫瑰位于罗湖区东门中兴路，西北方为儿童公园，往西步行100米为繁华的东门商业街。2002年11月我司受邀介入英伦名苑二期项目后，鉴于双方良好的合作，发展商于2004年8月与我司同时签定了英伦名苑三期和英伦玫瑰（注册名：都心名苑）两个项目的策划及代理合同，也掀开了与该发展商长达四年的合作关系。而英伦玫瑰自签定代理合同后一年半的时间，于2006年2月19日推向市场。 2005年的深圳房地产市场，由于政策的跌宕起伏而令人印象深刻。中央针对房地产行业的政策调控或许是经济领域有史以来规模最大的一次多个部委之间的协调工作。对房地产这个投机性极强的行业，政府的政策法规一直试图在产业和购房者之间找到平衡。从年初的新旧国八条，到深圳本地的四条政策组合拳，再到开展房地产广告专项整治，随后的征收土地增值税等，以房价为衡量尺度的宏观调控一波接着一波。或许，寻找一个合理的市场温度就是一系列调控措施的终极目标。但市场却与政策开了个玩笑，在经历了一波又一波的政策洗礼和六、七月份的市场短暂观望之后，后续的市场却呈井喷似爆发。全年六区之中，除了盐田区不升反降12.7%的房价走势和罗湖区仅3.9%的涨幅外，与之形成鲜明对比的是福田、南山、宝安、龙岗四区房价分别涨16.54%、35.65%、28.54%、27.32%，综合整个市场涨幅为17.38%。由此从侧面反映出罗湖区已凸显落后的城市规划和环境建设的不如人意，这也是罗湖区所面临的尴尬现状。而英伦玫瑰项目地处罗湖区的事实无法改变，那我们如何从激烈的市场环境中脱颖而出 面积段 35.72-37.3M2 48.2M2 38.85-41.4M2 61.44-69.53M2 套数(266) 40 17 152 57 套数比例 15.04% 6.39% 57.14% 21.43% 由上表可以确定本项目的户型定位以切合片区热销的1房1厅户型为主力，辅以适当的二房和公寓作为补充，以丰富户型选择，适合不同置业客户的需求。 二、 营销策划回顾 项目优劣势分析（SWOT分析） 优势分析 片区价值高，充分享受东门便利（罗湖的、繁华的、丰富的、城市的、 港人最认同的……） 单行线，闹中取静。 自带架空园林，提供休闲好去处； 自带三层商业，满足住户多方购物需求。 产品设计为居家、投资两相宜的实用小户型。 劣势分析 项目周边环境杂乱，降低项目档次，对今后销售，尤其是较低楼层单位的销售有一定影响； 项目占地小决定了项目规模小，无小区的规模，相比同片区及其他区域的大规模楼盘竞争力减弱； 项目规划只有一个出入口，无法对人车进行合理分流，造成不便，也对销售现场管理造成难度； 项目居于单行道边，无公交线路，在一定程度上会对住户的出行、近距离购物造成不便； 项目地块四面被农民房包围，且距离较近，为销售带来不利影响。 机会点分析 Ⅰ.地铁三号线的兴建，将使到达其它各区更加快捷； Ⅱ.螺岭村的旧城改造已被提上日程，片区改造将为项目带来巨大升值前景。 威胁点分析 Ⅰ.周边在售或即将开售的物业，与本项目存在500～1000元/㎡的价格差，对客户形成分流影响。 项目卖点： 环境： 位居成熟度极高的东门商圈，生活、商业配套一应俱全； （2） 交通： 交通便捷，多达三十条公交线路途径东门中站； 正在修建的地铁三号线将为项目的升值带来动力； （3） 项目特色： 户型空间设计合理、实用，强调居家舒适； 隔层公共空间设置空中花园，立体绿化，增加居住舒适度； 走廊空间通风性和采光性较好，避免了传统小户空间闭塞的弊病； 挑高的商铺层高、架空园林，自然抬升住宅高度； 宽阔凸窗采光充足，赠送面积大，使用率高，实用性强； 小户型双阳台设计； 通透设计，采光性好，避免暗房出现； 大部分户型赠送错层大露台，小户投入，大户享受。 目标客户群锁定 东门片区市场供应特征分析 为了能全面的掌握市场判断的依据，英伦玫瑰项目组专门对近年东门及其竞争片区中小户型楼盘的单位进行统计分析，通过市场已推出的户型特征来分析市场的供应特征，以及客户的需求特点。 户型单位统计表 区域 项目名称 总套 按面积段划分 30以下 30至39 40至49 50至59 60至69 70至79 80至89 89以上 火车站、东门片区 银座金钻 400 　 35% 60% 　 　 　 5% 　 芳邻 30