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武汉市南湖片区房地产市场分析 一、区域概况 1. 地理概况 武汉市南湖片区， 2．片区介绍 （1）交通规划 南湖片区内主要道路由5条南北向和6条东西向道路组成。5条南北向道路分别是：机场路、南湖新城路、丁字桥路、石牌岭路、出版城路；6条东西向道路为：机场北路、机场二路、机场三路、机场四路、武梁路、溪北路。经规划，片区主干道---丁字桥路和机场三路交叉贯通，形成“一核”、“二线”、“三片”、“四区”的规划结构。“一核”指的是商贸核心区，由城市商业次中心、大学、中心公园共同组成；“两线”即巡司河滨水线和铁路沿线；“三片”为综合居住片区，包括出版城区、丽岛区和半岛区；“四区”指三个特色居住区和一个大学园区。 区内道路主要为双向四车道，外侧提供沿街停车位。交通以公共交通为主，较为方便，公交站点间距在200米左右，有59、306、312、543、561、570、573、587、609、804等公交线路通达武汉三镇。此外，远期规划两条轨道交通5、7号线将通过南湖片区内，在建成后将大大改善片区的交通出行条件，缓解陆路交通的压力。 （2）公共服务设施 片区内主要以住宅小区为主，相关配套设施较为完善。片区内设有4个特色服务中心，文化服务中心在宝安花园，将结合原机场跑道规划展览馆等实施；体育服务中心在武梁路与机场路交叉口，与武汉理工大学体育场遥相呼应；医疗服务中心沿人工渠两侧布局；综合服务中心位于武梁路与石牌岭交叉口，兼具商业、文化、娱乐、体育、医疗服务功能。 南湖片区高校较多，教育资源较为充足，同时未来将继续新增12所幼儿园、17所小学、7所中学，满足教育配套要求。 教育设施主要有：武昌实验寄宿小学、南湖小学、南湖中学等； 医疗：陆军总医院、中建三局医院； 商业服务：中商平价、中百仓储、中百超市、南湖生鲜市场； 金融网点：工、农、中、建、招行、民生、信合等； （3）生态环境 按照规划，将在南湖区域内恢复水道，强化人工渠，使之成为风景宜人的小溪。湖水将直接流入新城核心区，在这里建设让更多居民都能观景的滨湖绿地。同时，按照规划将新建人工河，将南湖、巡司河东西连通，形成连续性的滨水自然景观，通过水渠将河、湖、塘池连成一体，从而将南湖之水引入新城。大学园区内形成都市景园式学校，大学校区与中心绿化、中心公园连成一体，并向北扩展将绿带引入校园旧区，形成景观体系。 3.发展概况 南湖片区的形成得益于南湖机场的外迁。1992年3月，武昌区政府将机场搬迁后产生的4000亩土地出售给深圳宝安集团，当时购入成本价9.5万元/亩，总地价不足4亿元。 1998年福利分房政策结束后，武汉市房地产市场迎来战略发展期，南湖花园城定位与汉口的百步亭、常青花园相类似，以大规模开发低价位商品住宅为特征。此后，南湖片区建设迅速展开。由于宝安集团需要承担巨额利息和各项开发费用，而受制于自身的资金和开发能力，宝安集团在自身大规模开发住宅项目的同时，采用转让及共同开发的方式降低持地成本。2000年6月宝安集团以21.8万元/亩的价格将南湖花园城南侧地块777亩土地转让给武汉美洲房地产开发有限公司。到2003年，土地转让价格已达到70万元/亩。 至此，南湖花园城内的土地开发基本都采用宝安集团合作开发或土地转让的形式进行，开发项目都处于低价位运行。 近几年，随着武汉市房地产市场的火热发展，在南湖这一名片的影响下，南湖片区的区域价值逐渐提升，陆续有知名开发商进入，高端楼盘和别墅项目成为片区内的特色。 南湖片区经过十多年的发展，已经建成了160万平方米的大型居住社区。几十家房地产开发公司开发的30多个楼盘相继面世。这些楼盘主要分为三类： (1)一类是1999年以前开发的以经济适用房为主导的项目，如宁静苑、温馨苑、康乐苑、祥和苑、颐和苑等； (2)二类则是2000年左右开发的项目，其中有以综合品质取胜的宝安花园，有以景观见长的中央花园，有定位高端的千秋别墅，也有定点开发的张黄新村、军区医院住宅以及用低价抢夺市场的江宏花园、华锦花园， 各个楼盘之间价格差异巨大。 (3)三类则是2004年以后开发的楼盘，价格较以前有了很大的增幅，但同质化缺日渐严重，缺乏亮点。随着政府对南湖的重新规划，建设南湖新城，引入了金地和大华两个品牌开放商，以南湖·公园世家和金地·格林小城两个项目为中心区域向外扩散。 作为武昌中央商务区、中心商业区及大学城的核心辐射区，凭借南湖自身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支撑，南湖的发展潜力毋庸置疑 二、片区楼盘简介 1.南湖花园 南湖花园是武汉市最早规划建设的一批经济适用房小区,由华锦花园、宁静苑、温馨苑、祥和苑等组成，华锦花园又分四期开发完成。宁静苑、温馨苑、祥和苑建成于1997年前后。居住群体主要以教师、医生、铁路职工等为主，工薪阶层居多。交通方便，有312路、60