盈利与估值双双提升(中金).pdfVIP

观点聚焦 2009 年 12 月 10 日 房地产 研究部 白宏炜 盈利与估值双双提升 分析员 baihw@ 2010 年 A 股地产板块投资策略 宁静鞭 联系人 ningjb@ 朱晨 联系人 zhuchen2@ 投资提示： 尽管 09 年下半年新房销售量继续创新高，但受制于政策调控的担心和地产公司盈利的滞后性，地产板块下半年以来 表现弱于大盘，我们认为 2010 年受益于经济的走好以及较低的利率水平，房地产市场仍将是实现稳定增长，地产板 块未来六个月有 30%~40% 的上升空间，主要来自业绩增长以及小幅度估值水平提升，比市场预期缓和的调控政策以 及信贷的再次开闸将是主要的催化因素。 催化剂之 1 ：较强的业绩确定性：主要的地产公司 2010 年 30% 以上的业绩增长较为确定，由于大部分地产公司 09 年实现了 100%的销售增长，09 年下半年销售/预售将在 2010 年确认收入，到目前为止 40% 以上的业绩确定性，目前 来看地产板块是业绩确定性最高的行业之一。 催化剂之 2 ：地产调控政策将弱于市场预期：我们认为市场已经过度反映了包括优惠政策退出等集中在需求方面的地 产调控政策，2010 年政策重点将集中在供给方面，增加供给不仅可以根本上抑制房价涨幅较快，而且供给的增加将 直接拉动经济，实现政府投入的平稳退出，此外，增加土地供给还可以较好的实现地方政府的财政收入增长。 催化剂之 3 ：未来两年地产公司业绩的上调：2010 年更多新增的土地供给以及打击囤地政策将推动地产公司较好资 本投入以及较快的存货周转，从而推动新开工面积及预售面积的超预期增长，我们认为地产公司未来两年业绩上调 的趋势较为明显。 催化剂之 4: 通胀及人民币升值推动板块估值水平上升：历史经验表明房价与房地产股票价格与通胀及人民币升值正 相关，我们认为 2010 年较高的 GDP 增速而较低的利率水平将推升较强的通胀预期，而人民币升值压力也将明显增 强，这些都将有利于地产板块估值水平的提升。 综合起来，2010 年经济高增长及政策导向转向增加供给，房地产市场将呈量增价平的走势，上市地产公司将受益于 行业集中度提高，未来两年 30% 的业绩增长将较好的推动股价上涨，而同时人民币升值及通胀预期的上升也将推动 地产板块估值水平的提升。 投资策略 我们看好地产板块明年尤其是上半年的表现，建议投资者目前吸纳地产股，重点是具有持续增长潜力的龙头地产公 司如金地、万科、保利；以及区域龙头股如首开股份、中华企业、栖霞建设（上调至审慎推荐）等；此外金融街、 浦东金桥（上调至推荐）等商业类地产公司将受益于商业地产市场的见底回升；2010 年行业整合将加速，所以也看 好大股东实力较强的上市公司资产整合机会。 风险： 经济走势出现反复，行业进入二次探底；房价过快上涨抑制需求；以及通胀超预期使得新一轮加息周期提前到来。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 房地产：2009 年 12 月 10 日 目录 估值与交易策略2 盈利与估值水平提升的四个驱动因素7 驱动因素 1：20 10 年销售将维持良好水平，业绩确定性较高 7 驱动因素 2 ：政策紧缩力度将低于市场预期7 驱动因素 3 ：20 10 和 2011 年盈利预测存在上调空间 9 驱