郁林海景花园项目周边竞争市场分析.docVIP

郁林海景花园项目周边竞争市场分析 及本项目现阶段推广工作安排 通过2009年底对本项目的深入研究和积极准备，在销售前期工作的准备上已经取得了一定的进展，但是随着项目的进展和周边各个竞争项目所带来的竞争压力，以及从紧迫的销售时间上考虑，本项目现阶段仍然有很多工作迅速执行和安排。 随着近几年房地产市场的快速发展以及建设东北老工业基地和“大大连”口号的提出。旅顺开发区的房地产发展商在操作项目上的日益成熟，居民对居住条件的要求亦日益高涨，旅顺区在房地产开发上也产生了质的变化，一些规模较大、配套完善的项目相继出现，同时，人文景观、户型功能及休闲会所等配套的引入，也成为了各个地产项目竞争的砝码。因此，新的一年里，房地产市场将面临更加激烈的竞争，专业化、规模化将成为必然。旅顺房地产市场将在新的环境中走向更加完善和成熟。那么，我司在第一时间对周边市场进行了全面的摸底和调研分析，对本区域竞争项目住宅市场在想阶段销售价格走势及优惠政策有了一个综合分析。 旅顺开发区周边各项目销售价格及优惠政策 新年伊始，我司郁林项目销售团队对本项目周边直接竞争项目进行了全面的调研走访，对项目的销售价格及优惠政策总结如下： 本项目直接竞争项目： 地中海郡：起价4200元/平方米 均价4400元/平方米 高价4800元/平方米；购房享受优惠300元/平 左岸尊邸：起价4200元/平方米 均价4600元/平方米高价5100元/平方米；一次性付款优惠150元/平 ，贷款优惠80元/平 香海小镇：起价3888元/平方米 均价4900元/平方米 最高8000 ；贷款50元/平 ，一次性付款100元/平 华通和平海岸2期：起价3780元/平方米 均价4200 最高价5700 ；部分销售价格可以做到8折 根据现阶段对周边的直接竞争项目的调查研究，可以看出周边市场现阶段（2010年2月）的销售价格集中在：对外销售价格4200—4900元/平，实际优惠后销售价格4050—4800元/平，从此销售价格可以看出，较之09年底的实际销售价格3900—4600元/平并没有明显的变化，其中200元的涨幅也不足以说明问题，其主要来源于地中海郡项目和香海小镇项目在09年底低价入市所带来的隐性涨幅。其次，由于央行接二连三的增加储备金率、取消购房利率7折优惠、继续收缩房地产优惠政策及信贷支持及部分媒体春节期间对房地产泼冷水，导致相当客户对目前房地产市场持谨慎态度。谨慎入市、低调入市、控制价格乃重中之重。 本项目现阶段推广工作安排 “海报总动员”海报派发大规模启动 节前，郁林项目组的海报派发已经开始对周边及旅顺、大连等主要地区进行了试探性投放，从来电来访的客户来看其效果已经逐步显现出来，因此，在海报派发上聚圆地产将针对主要区域加大外销团队进行持续性派发。 派发时间：2月28日—4月8日 派发区域： 市内：奥林匹克广场、西安路商圈、和平广场、黑石礁新玛特汽车站 旅顺：新玛特、汽车站、水师营区域 周边：、周边大学教研组、大起大重、中远船务等周边企业 小区：周边入住率较高的小区 短信全面覆盖 根据展会信息、项目信息等情况对锁定客户及流动性客户进行全面覆盖。覆盖时间根据具体信息节点时间实时进行。 锁定客户：聚圆地产积累客户及挖掘客户 流动性客户：经常出入旅顺口区的手机用户 导旗指引 由于本项目目前没有任何主要的推广进行，使得项目的形象及认知度都没有达到广泛的认可，因此，在我司项目组进场后，从来电来访客户的反应看，对项目售楼处位置比较生疏，因此，我司建议在本项目兴发路沿线设置指引性导旗使得在进入本区域的购房者得到广泛的认知。 市内客户 从本项目所在位置来看，单单指望旅顺或者旅顺开发区客户参观购买难度极大，相当大的客户群体存在于大连市内。旅顺开发区乃至旅顺市房地产项目基本都在市内设立分销点以便市内客户了解项目及时方便。在本项目已确定暂不设立分销点的前提下，希望贵司能够提供两辆看房班车以便客户前来看房 具体停放位置：1、贵司办公地点附近（联合路） 2、西安路或和平广场附近（暂定） 车体布置：鸟瞰或单体、主题语、热线 报纸硬广推广 根据与贵司在前期推广形式上的沟通，报纸推广将是本项目的主要推广手段，因此，根据时间节点看目前应马上确定推广时间排期并尽早预定版面。 展会前报纸硬广排期如下： 大连晚报： 媒 体 频 次 版 面 形 式 设计完成时间 负责 方 确稿 日期 负责 方 尺 寸 3月 4月 4 11 18 25 1 8 四 四 四 四 四 四 晚报 1 整版 硬广软文 2月28日 聚圆 3月2日 郁林 24×34 1