钦州市富港新天地项目前期市场调研报告.docVIP

广西·钦州市 顺昌公司· 项目前期市场调研报告 2004年9月 受公司的委托，为其位于市的房地产开发项目提供顾问工作。本报告是该工作的第一份咨询顾问工作成果—《项目市场调研报告》。 本调研报告目的是为了“公司项目”的下一步前期开发定位提供推进发展依据。 咨询顾问方力图通过对国家宏观经济背景的高位研究把控，城市社会经济发展背景的中观剖析，城市房地产业的微观研究以及项目所在的城市区域背景并结合项目的资源禀赋等多层面多角度的深度透视分析影响本项目开发定位的各种因素，进而为项目提出可能实现市场机会空间。 本次报告的数据来源有：市统计局广西统计信息网，中国统计信息网等专业信息机构，加上公司现场实地采集和整理。  目 录 1 宏观层面背景分析…………………………………………1.1 国家宏观经济运行现况 1.2 房地产行业宏观环境分析 2 中观支持力研究……………………………………………12.1 钦州城市研究 2.2 钦州港区域研究 2.3 中观持力层研究分析结论 3 微对应层研究………………………………………………3.1 钦州城市房地产行业研究 3.2 钦州城市商业环境研究 3.3 微观对应层研究分析结论 4 项目周边类比楼盘调研分析………………………………44.1 蓝湾嘉园 4.2 金海湾花园 4.3 金港花园 5 项目地块资源分析基地周边自然环境基地周边社会环境基地周边交通基地周边生活配套支持要素分析结论…………………………………………4.1 宏观支持分析 .2 中观支持分析 .3 微观支持分析 本项目市场空间的提出  全国宏观经济运行状况是房地产业发展的最基本大背景，它的运行状况影响了社会与经济的各个方面，如货币政策，财政政策，地方经济运行的基本方向等，最终将影响到房地产业的发展。 宏观层面背景分析 1.1 国家宏观经济运行现况 国民经济继续保持良好的发展态势 附图1：1998-2003年中国GDP总值增长走势图 2003年我国GDP为116694亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%，是自1997年以来增长最快的年份。 2003年，中国经济增长明显加快，在经济增长加速中，拉动国民经济的“三驾马车”，即投资、消费、出口均起到了积极的作用。2004年以来，我国国民经济继续保持良好的发展态势，一季度国内生产总值27106亿元，比去年同期增长9.8%。 1.1.2 经济景气走势呈现强势格局 附图2：近年中国经济景气指数走势图： 附图3：2003年4月-2004年4月中国国民经济景气指数： 从主要景气指标看，在构成国民经济综合景气评分的12项指标中，固定资产投资、社会货运量、进出口总额处于过热区间。工业增加值、农资生产和货币供应量M1指标保持快速增长势头，处于趋热区间。财政支出、工业产品产销率、居民消费价格指数、金融机构各项贷款、商品房销售额和社会消费品零售总额六项指标增长适度，处于稳定区间。 年 份 GDP总值 人均GDP（元） 固定资产投资 房地产开发投资 房地产投资占GDP比重 房地产投资占固定资产投资比重 总值 增长 总值 总值 增长 总值 增长 1998年 79553 7.8% 6307 28457 14.1% 3580 12.6% 4.5％ 12.58％ 1999年 82054 7.1% 6551 29876 5.2% 4010 11% 4.89％ 13.42％ 2000年 89404 8.0% 7086 32619 9.3% 4902 19.5% 5.48％ 15.01％ 2001年 95933 7.3% 7651 36898 12.1％ 6245 25.3％ 6.51％ 16.93％ 2002年 102398 8% 8184 43202 16.1% 7736 21.9％ 7.55％ 17.91％ 2003年 116694 9.1% 9030 55118 26.7％ 10106 29.7％ 8.66％ 18.34％ 1.2 房地产行业宏观环境分析 1.2.1 房地产行业经济形势分析及前景预测 附表1：国家行业相关宏观经济指标统计表 （单位：亿元） 从上表数据得出当前行业经济形势分析如下： 我国国民经济正处于新一轮经济周期（复苏增长期、繁荣期、衰退期、低谷萧条期）的复苏增长期，据有关统计显示我国国民经济走出低谷期的拐点出现在1999年即新一轮经济增长已经启动 复苏增长期的经济特点表现为：经济增长速度较为快速强劲，热点行业表现突出，在这一时期房地产业的增长会超前于国民经济的发展 据联合国机构的统计分析，各国当人均GDP处于从800美元到1.3万美元（按1：8折算成人民币