长泰商业广场分析报告.docVIP

长泰商业广场 （草拟） 分 析 报 告 目 录 一、项目概况 二、SWOT分析 三、项目定位 四、项目建议 五、附件 前 言 根据目前长泰商业广场的实际情况，通过对株洲市场的了解及对商业项目的操盘经验，故对该项目提出以下拙见（仅供参考）： 物业定位： 立足株洲，辐射全省、中南地区的 现代化、大规模、多功能、多媒体布（辅）料展贸交易中心 形象定位： 湖南首家赎回式保险基金类商场 株地区首条室内立体商业广场 详情分析如下： 一、项目概况 1. 区域市场介绍 株洲位于湖南省南部，是湖南省的工业大市和第二大经济城市，是中南地区最大的铁路交通枢纽，京广线、湘黔线、浙赣线等铁路交通干线在此汇集。 株洲市场商业潜力巨大，物流批发市场十分发达，特别是服装行业已经成为株洲的重要经济支柱，芦淞批发市场是全国五大服装批发市场之一，全市有大小服装批发市场26个，近5万家铺面。随着长株潭一体化趋势的发展，株洲将形成更大的批发市场群。但株洲市传统的服装批发市场在专业化、智能化、营销理念和销售手法上已经相对落后，档次相对较低，品牌意识缺乏，这些因素成为制约株洲市场向更大、更强发展的瓶颈。 而株洲布市更面临着莫大的契机，长泰商业广场以其独特的地理优势、规模优势及定位填补了株洲乃至整个中南地区布（辅）料市场分散的格局。 2．竞争楼盘分析 详情见后期市场调查分析报告 3. 项目情况简介 略 二．SWOT分析 S：优势分析 ☆地理交通优势 市场消费优势 规模规划优势 政策扶持优势 周边产业配套优势 物流配套优势 投资方式优势 付款方式优势 经营定位优势 商业推广优势 W：劣势分析（针对目前状况） 治安环境差 相关物流配套尚未成熟 项目销售周期过长 招商力度欠缺 广告推广无针对性 对本地市场了解不深入 O：机会点分析 株洲作为全国五大服装批发市场之一，行业市场发育已经十分成熟，但目前本市还没有一个规划完善、档次较高、功能齐全的大型布（辅）料集散中心，这为本项目提供了良好的契机。 项目处于合泰服装加工基地中心部位。 现有布（辅）料市场因交通瓶颈、物流不便、环境杂乱、防火设施差等因素而使其暗藏隐患，其相对滞后的硬件条件已经不适合现代化商业发展的需要，本项目可借此机会取而代之。 本项目可凭借较低的价位推向市场，形成巨大的升值表象，吸引本地客商、外来生产厂家及投资者。 周边地区长沙、湘潭、邵东等地的投资、经营人士众多，这使本项目拥有广大的目标客户群。 由于受本地经济大环境的影响，本市居民投资等方面意识还较为薄弱，易于受舆论导向、媒体宣传影响，这意味着对本项目来讲，推广造势十分重要。 T：威胁点分析 现有市场已有成熟的客户网络，因此对本项目的招商工作带来一定阻力 株洲市整体商业环境过于饱和，本地人投资意识相对理性，大部分经营人士已有店铺，手头资金多用于货物流通，无意识二次购铺。 部分投资经营者对今后在此工作的生活、自然环境存在一定抗性。 本项目因前期对外推广已产生一定负面影响。  三．项目定位 1．物业定位 立足株洲，辐射全省、中南地区的 现代化、规模化、多功能、多媒体布（辅）料展贸交易中心 诠释： 立足株洲，辐射全省、中南地区的： 现代化服饰展贸交易中心：配备高标准的商业设施，设有自动扶梯、等系统，以及照明、消防、保安、水电、通讯等全方位现代化设施。 规模化布（辅）料展贸交易中心：株洲规模最大、集展贸、材料等交易于一体。 多功能布（辅）料展贸交易中心：托运中心、搬运中心、银行、电信、餐饮、大型仓储区、商务中心、会议室、洽谈室、经营管理办公室及布（辅）料品牌推广中心等。 多媒体服饰展贸交易中心：建立网站；网站建设分三步走，一是配合招商，提高广场的知名度；二是在开业之后，将企业资料集中在网站上，帮助企业扩大影响；三是联合银行和相关单位，协助进驻商家，走电子商务之路，实现网上远程交易。 2．形象定位 中国首家赎回式保险基金类商城 中南地区首条室内立体商业步行街 诠释： ☆ 基金类： 将金融领域中基金的概念引入商场销售。众所周知基金是以份为单位的，大部分基金都是每份1元钱，最低认购为1000个单位，即1000元。作为一种大众投资手段，投资者在购买基金时简便易算而且投资额度小，极大的满足了人们投资的愿望。 针对本项目来说，我们认为没有必要也不应采取所有权和经营权相分离的销售方法。原因有二：一、以本项目的低售价，既使是两权不分离也完全可以达到低总价、低首期的降低置业门槛的效果；二、通过对市场的了解，目标客户群中有相当比重是买来自用或是自用、投资皆宜，投资客中也有相当部分是追求稳定的返租回报和转手费收益的，往往转手费的收益要远远大于返租回报。 因此，我们认为只要可营业的铺位面积足够小一样能达到“产权式商铺”的效