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项目服务内容 就贵公司项目市场调研工作，根据项目实际情况，参考我公司以往项目的操作经验，我公司认为应该包含以下具体工作： 第一部分 项目市场调研 第一项 市场调查服务 一、项目市场调查 ? (项目所在地区的宏观环境调查。 ? (区域环境调查。 ? (区域房地产市场供应量和消化量客观调查。 ? (选定楼盘（可比项目）调查。 ? (客源需求调查。 二、分析研究 ? (项目所在城市宏观经济发展状况对项目发展的影响。 ? (项目所在地环境现状及其规划、房地产市场供求关系。 (项目所在城市现行及即将出台的政策、法规、金融制度对项目发展的影响。 ? (项目本身的优劣势分析。 ? (已上市可比物业的优劣势分析。 三、途径与方法 项目部将综合运用各种有效的研究方法，通过各类途径探求最真实的市场，主要的途径和方法包括： (基于XXXX多年来在房地产代理界所积累的丰富的市场信息与数据库资源，包括宏观经济指标、市场个案资料等，采用统计、可比性元素分析、多变量综合分析等研究手段对市场进行评估与分析。 ? (针对目标项目的来自直接消费者的市场需求调查分析、包括规模分析、倾向性分析。 ? (市场上主要开发商的项目发展经验。 ? (对政府有关方面政策与计划的分析和评价。 ? (政府具有统一口径的统计数据。 ? 基于兆基置业在房地产界丰富的实践经验，对通过不同方法研究所得的结论进行判断、选择和调整，以给出最有价值的研究结果和发展建议。 第二项 市场调研的服务内容 一、项目所在地区宏观环境分析 选取与投资决策或项目开发相关的宏观经济指标，如城市国内生产总值、居民消费指数、产业结构、人口分布等，再结合相关的市政规划、房地产供需状况、有关法律和政策，本着客观、公正、科学的原则，对经济发展、城市建设、供需变化等给项目本身带来的正、负面影响进行分析、研究。力求从一定的高度和深度展开深层次的市场研究。 (宏观经济环境：国内生产总值、居民消费指数、外商直接投资、人口数、人口结构、家庭结构、人均收入和支出、消费结构、银行利率等。 (房地产住宅市场供求状况：租金水平、售价、供应量、吸纳量、空置量、同类项目分布（位置、价格）等。 ? (市政规划：道路、交通设施、生态环境等。 ? (对项目发展有一定影响的法律、法规、政策。 兆基置业将根据具体项目的特定要求，以客观、公正、科学为原则，选取相关的分析元素。此部分数据以官方已公布的统计数据为准。 二、特定区域调查 根据项目的规模、体量及未来客源等各方面因素，项目部将制定出特定的市场调查区域，有针对性的展开规模不等的调查工作。 项目所在行政区域调研 (项目所在行政区域内相关的人文、地理、物业风貌、居住层次、商业氛围，分析项目周边环境演变特点及优劣势。 (项目所在行政区域内的常住人口数、人口密度、家庭规模、年龄结构、家庭平均收入、支出及支出构成，将进行宏观需求分析。 (项目所在行政区域发展规划，包括道路、交通、生态环境、商业配套、生活配套。 (住宅发展概况，包括土地批租、住宅交易情况、住宅分布、住宅平均租金或售价。 2. 项目周边市场调研 通常依据居民生活习惯，以项目所在地为中心，正常步行30分钟为半径设定市调范围。所作市场调查皆在此范围内。 调查内容：有关的道路状况、交通线路走向及其分布、交通设施、公建配套、绿化、河流、商业设施、人文居住的分布及现状、特殊建筑要求。 分析上述环境调查结果对项目发展的正、负面影响。 三、可比项目调研 根据委托项目的种种特性，如位置、成本、规模、客源、上市时间等，选取已上市或即将上市的可比项目，进行相关调查。 ? 就样本项目的工期、建筑形态、房型、面积、总价、建材、设施进行调查。 ? 就样本项目的楼层布局、价格走势、建筑风格、广告卖点、广告投放量、小区规划、小区配套进行调查。 以不同标准划分物业，进行供应量和销售量的调查。同时对样本项目进行优劣势分析，为项目提出项目建议如项目的开发机会点和市场支撑点提供依据。 四、需求调研 针对选定区域设计购房意向问卷，考察潜在消费者的实际需求和未来需求。问卷内容包括潜在消费者地段倾向性、价格承受度、房型需求、面积需求、建筑形态偏好、被访者年龄、职业等。 对所做问卷进行定性、定量地统计分析，总结潜在消费者对住宅的消费倾向和对委托项目发展规划的态度。 五、分析研究 根据上述调研结果，对各项数据进行综合分析，寻找项目的开发机会点和市场支撑点，为项目定位提供充分理论依据。其内容如下： （一）项目分析 1、项目优势理解分析 2、项目抗性理解分析 3、项目综合评判 （二）市场定位 1、项目市场定位 2、品牌策略 3、品牌个性 4、未来发展 （三）产品规划建议 1、总平面规划建议 2、体量及层数规划建议 3、建筑形态、功能定位建议 4