香港楼市和股市会否脱节（中金公司）.pdfVIP

2008 年 3 月 10 日 香港经济 中金公司研究部 香港楼市和股市会否脱节？ 联系人：范尚祎fankelvin@ 哈继铭 hajiming@ (852) 2872 2000 要点: ♦ 过去三十年间，香港的地产价格和股价变动大体上一致，但近几个月二者变动各异，看似表明楼市和股市有所脱节。 具体看来，恒生指数已自去年 10 月底的高点下挫了约 25% ，而地产价格上涨却超过了20%。投资者可能会对这种楼 市和股市的脱节走势能否持续及其对地产股价格走势的意义提出疑问。 ♦ 历史上，1994 年初曾发生过与现在类似的情况。1994 年第一季恒指下挫 25% ，而同期房价却上涨了 18%。房价自 1994 年 4 月开始转而下跌，当时股市仍低迷，而且经济增长放缓。尽管 1994 年和现在的情形有相似之处，但我们认为现 在的经济形势和 1994 年相比，则更有利于楼市。利好因素包括：(1) 实际按揭利率预计在今年将进一步下降。(2) 购 房者对房屋的承受力与上世纪 90 年代初相比有所增强。(3) 目前购房成本和租赁成本大体相当。(4) 预计目前房价略 低于其基本面价值。(5) 目前的流动性要远高于90 年代初。(6) 近年来新增住宅数量很少。(7) 当前的楼市政策比90 年代初更有利于市场。 ♦ 除了上述内部因素，还有一些外部因素也为香港的地产价格提供支撑：(1) 香港的地产价格和美元汇率呈负向相关。 预计美元将继续走软，为香港地产价格提供支撑。(2) 中国内地和香港的地产价差近年来显著缩小，增强了香港地产 对内地投资者的吸引力，进而支撑香港地产价格。 ♦ 基于我们反映地产价格和宏观经济关系的实证模型，我们认为，在经济基本面预计将持续改善的情况下，继 2007 年 上涨 25%后，2008 年和 2009 年住宅地产价格将分别进一步上涨 20%和 16%。近期有迹象显示楼市的投机行为增多， 这可能会推动地产价格加速上涨。尽管预计在 2008-2009 年地产价格将累计上涨近 40% ，但购房者的负担能力仅会微 幅下滑，因为居民收入预计将持续上升，部分抵消房价上涨的影响。房价上涨的财富效应将继续为私人消费提供支 撑，从而减轻外部需求疲弱对香港经济的冲击。 ♦ 地产价格是地产股价格的决定性因素之一。我们的实证模型显示，去年 12 月恒生地产类指数超涨约 30% ，近期的大 幅调整反映其正回归和基本面一致的估值水平。至 3 月 6 日，恒生地产类指数略低于基本面价值预估值。短期内， 若房价进一步上涨 20% ，我们认为恒生地产类指数的基本价值水准将达到37,800 点 (较 3 月 6 日所及水准高26%) 。 但如果香港和其他海外股市延续近期的疲弱态势，地产价格恐将受到负面冲击。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报 告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报 告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 香港经济: 2008 年3 月10 日 目录 近期楼市和股市走势4 近期楼市和股市走势有所脱节 4 历史上房价和股价的关系 4 支撑香港楼市的