南京市商品住宅市场2016年上半年市场及后市展望技术总结.pptx

近期火星情报局发现地球北半球某城市一片红光 局长连夜召开紧急会议，并派出3名特工进行实地调研;一号特工：薛之谦;;;;南京二级市场持续15个月量价齐升，同时一级土地市场也随之涨势凶猛，火上浇油，红光漫天。;废话少说，先上数据;【半年度供销】上半年成交量762万方，成交73989套，而供应仅487万方，上半年房子不够卖是事实！;【分月供销】月均成交152万方，12331套，峰值（5月）成交156万方，14669套，6月份成交开始下滑。;【分板块供销】各板块均呈现供不应求态势，两江及河西分列前三甲;;经济下行压力之下，房地产成为资金的避风港;库存快速去化，5月降至历史最低24386套，南京房子开始不够卖;一级市场：开发商开始积极补仓囤地，上半年累计成交土地164万方，但土地供应计划只完成全年3分之一; ;地王托市效果明显，导致恐慌性购房需求和投资客户积极入市;二手房占了去库存政策下的大便宜，上半年南京二手房成交80650套，与新房成交高度正相关;上半年的南京热还能持续多久？ 历史规律告诉我们—— 从来没有只涨不跌的市场！;按照南京市场周期规律，波峰一般从未超过2年，而本轮“南京热”已持续15个月，预计 下半年市场高位盘整是大概率事件;;【②案场来访下滑】现有市场供不应求是因为前期积累客户尚未消化完毕，但部分案场已呈现客户不足现象，且日光盘减少;【③二手房缩量】二手房更接近纯市场行为，定价取决于房主，目前二手房成交趋势已开始缩量，市场渐显“有价无市”;火星法案·001号提案;;地王什么时候变得习以为常了？;2016年1-6月部分开发商销售额与2015年对比;快速去化后，房企土地储备捉襟见肘，库存告急，于是急于在一级市场中加强土地储备;房企抢地动力，源于三大类需求驱动;2016年上半年一线土地成交情况;三四线城市库存高企，难以实现企业高周转要求;二线城市库存周期良好，市场健康，潜力大;地区;地王楼面价与周边项目售价对比;地王逻辑能够成立就在于拿地和产品入市之间的时间差，但同样风险也集中于此。 欲带皇冠，必承其重！;“资本为王”时代，地王与房价齐飞， 同时房地产行业整合压力前所???有的加剧;资本市场必须尊重，但情怀和好产品也要延续;联合拿地、寻求合作开发，开创新的地产江湖;下半年市场进入盘整期，各开发商需警惕系统性金融风险，回归理性拿地;火星法案·002号提案;;你好看，你说的都对！;排名;最佳操盘手把握供应节奏，适时推出核心地块：随着市场逐步回暖，优质地块入市造地王;南京2016年上半年土地成交一览表;土地提前一个月挂牌;【应对社会舆论压力方法一】 对房价：限涨幅;【应对社会舆论压力方法二】对土地：超溢价熔断;合肥;土地稀缺是中国楼市最大的谎言 亲民政策？为土地财政欲盖弥彰;①土地财政依赖无法根除，通过制造新区热点，分解土地上涨压力;2016年南京经营性用地计划出让区域分布（万㎡）;全国及重点地区;火星法案·003号提案;;001号是市场派！;房企销售额增长 资金回笼压力小;政府对 土地财政的依赖;从市场、开发商、政府各个角度，全面诠释“南京热”;