20130520-喜德县瓦尔片区项目定位及发展策略.pptxVIP

国际山海养生休闲目的地 ——喜德县瓦尔片区项目定位发展策略;中太集团致力于瓦尔村片区的整体空间升级与土地价值的实现…;绿维创景立足于项目基本属性特点判断…;技术思路;;;【用地概况】项目所在瓦尔村位于西昌市东北，山地风貌为主，项目周边现状配套极为不足;【区位交通】项目用地与西昌毗邻，临近307省道和规划西昭高速，并可借助西昌机场、铁路、公路等从而拥有完善的对外交通网络，来往交通便利;【本体资源】地块内山、水、林木及日照资源皆有分布，但市场横向比较看，并不具备强势价值，价值主要在于后期开发打造;【外部资源】除了项目本体之外，瓦尔村区域具有更多的天赋气质;【分区梳理】项目总用地面积约20000亩，现结合现状村寨聚集特点和地形地貌，将可用地区域切分成七个板块进行梳理……;【地势分析】通过GIS分析可发现，项目地势起伏较大，山体呈东西走向，从西向东山坡和谷地交错分布，整体地形东高西低;【可用地分析】规划区内适于建设的用地（坡度小于25%）较集中的呈带状分布，有利于项目统一规划理念下的分主体分主题打造。;【适宜性分析】坡向总体分布较为均匀，住宅、公建类建筑等可尽量选择偏南坡向，利于接收太阳光吸收，实现太阳能有效利用，而且良好的自然采光可以减少建筑在低温季节的能耗损失，体育类、景观类用地可以选择偏北或东西坡向。;【可开发用地盘点】区域内可开发用地约5776亩;项目属性界定;【开发商核心目标及其约束条件】;绿维认为，基于项目基本情况及开发商目标，项目的发展路径是分阶段投入，逐步实现项目知名度和价值提升;核心问题一：在非强势旅游区域，非强势资源条件下如何构建项目核心竞争优势？;从旅游度假区形成过程来看，前期为一级运营及酒店和生活娱乐设施配套建设，在旅游度假区逐步成熟时开始进入住宅类开发效益最高;核心问题二：地产如何开发（介入时机、方式），实现一期盈亏平衡和项目的持续滚动开发？;项目核心问题分级;依据绿维经验，弱势资源板块重构区域价值、快速提升土地价值的一般作法有两种：借势和补充城市功能缺失；因此，我们从城市发展格局、房地产市场机会、旅游产业升级中寻找项目突破区域价值的机会，明确项目总体发展方向;;区域宏观经济、规划与产业分析;区域宏观经济、规划与产业分析;区域宏观经济、规划与产业分析;区域宏观经济、规划与产业分析;区域宏观经济、规划与产业分析;;区域宏观经济、规划与产业分析;区域宏观经济、规划与产业分析;西昌城市发展将呈现组团式布局的特征，项目所在的瓦尔村片区作为城市核心区边缘的资源型用地，有望成为城市未来发展的主要组团，为其加速融入城市化进程创造了难得的条件;;【土地市场】西昌受地形地势及邛海保护条例的限制，核心区可扩展空间有限，“南补西进”成为主要发展策略。;;【土地市场】房地产行业集中度高，吸引品牌开发商关注西昌土地市场，临近邛海且具有优质景观资源的项目成为各大开发商的焦点。;【住宅市场】常年的土地供应紧缺给西昌房地产市场带来两个趋势，商品住宅短期内的供不应求以及销售均价的快速攀升;【住宅市场】2010年以后土地放量明显增加，房地产市场供不应求状况得到一定缓解，商品住宅四年供求基本均衡;【住宅市场】目前西昌在售住宅项目7个，主要集中在城市西部和南部，西部区域项目均价介于5900元/平米-7100元/平米，南部区域项目均价基本在8000元/平米以上;【住宅市场】新增住宅用地集中于西部休闲新区，城市核心区及南部区域住宅新增供应及剩余套数相对较少，稀缺性凸显;【住宅市场】住宅容积率普遍较高，住宅市场高层建筑唱主角，低密度物业稀缺;西昌市区人口，官方公布数据，西昌的市区人口为64万，实际人口应该是40万人左右。 西昌作为凉山州的政治、经济中心，构成周边郊县居民“进城置业”的巨大吸引力，梁山州其余16个县市约有50%的家庭到西昌买房。除西昌外，梁山州其它地区教育，医疗非常落后，故那些家庭挣钱的首要目标是到西昌买房。例如：据《凉山日报》主编的介绍，西昌100公里的昭觉县，副局长以上的没到西昌买房的只有两人，即该县就为西昌供应了近500套房。 因攀西地区的合作，攀枝花到西昌买房的也增多。 近两年来，成都、重庆到西昌买度假房的比例呈上升趋势，目前占整个西昌市场的10%——15%。;房地产市场分析;根据项目属性和当前市场分析，锁定地产开发走高端路线;【项目区域发展】项目片区定位于城市的休闲功能板块，承接西昌市休闲度假功能的延展;【度假居住市场价值研判】锁定高端需求，创新产品体系，强势资源突破，强势展示高端度假休闲的生活范式;;;度假市场分析;西南中国城市集群中间地带、连接成渝经济区和大香格里度假带，城市具有发展中高端度假休闲产业的多种区位优势。;2012年成都人均GDP突破9200$,重庆人均GDP达