不同产权性质的住宅及其物业管理.docVIP

一、不同产权性质的住宅及其物业管理　　目前，我国的住房按产权来说，可分作以下三类：拥有全部产权的商品房、房改中向个 人出售的住房以及尚未实行房改的租赁住房。这三类住房在物业管理的实务中是有区别的。分述如下：(一)商品房住宅及其物业管理 　　商品房住宅指国家或开发企业投资建造的，按市场价全额出售给购房者住用的住宅，以 及其他以市场价格交易的各类住宅。随着住房制度改革的深化，住房商品化的推进，今后将逐渐增加其在城市住宅中所占的比例。 　　商品房住宅由于是全额出售，购房者拥有房屋的全部产权，包括房屋的所有权、使用机 、收益权和处置权。购房者是业主，在签订购房合同时，应同时签订物业管理委托合同和业主公约。 　　商品房住宅应按国务院发布的《城市私有房屋管理条例》和建设部发布的《城市异产毗 连房屋管理规定》来实施管理，总的原则是“自有、自住、自管”。在物业管理的实施中，主要是划清自有产权部分与共有产权部分的界限，责任及相关费用的分摊，凡自有产权部分 的管理、维修与养护均由业主负责并承担相应费用；若干业主共有产权部分的管理、维修与养护由共有业主负责或委托物业管理企业负责并按业权比例分摊其费用。 (二)房改中向个人出售的住宅及其管理 　　房改中向个人出售的住宅是指在住房制度改革中，以优惠的价格补贴出售的公有住房， 即公房出售。 　1.公房出售的几种形式。公房出售目前主要有以下几种形式： 　　(1)以房改规定的标准价向已租住职工出售的5年内只能用于自住的公有住房。购房者具有部分产权。 　　(2)以房改规定的成本价向已租住职工出售的5年内只能用于自住的公有住房。住宅产权归个人所有，但土地仅有使用权，无收益权。 　　(3)以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，同等条件下优先出售给离退休职工、教师的安居工程住宅。权益同上。 　　(4)在政府扶持、单位支持、个人负担原则下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。 　　2.公房出售后的管理要点。公房出售后就属于自有住宅，但与商品房住宅又有所不同，主要是房产处置权的有限性。无论是以标准价或成本价购买的住宅，5年内只能自住自用， 不得出售；5年后，购买者如必须出售需经所在单位(补贴单位)的同意，所得出售的增值部分，个人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价比例的部分。 　　公房出售后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治与物业管理企业专业化 管理相结合，按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定和《城市异产 毗连房屋管理规定》及《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》来实施管理。其基本原则是住房出售以后，实行住房所有人“自有、自住、自管“的原则，从物业管理的角度来说，主 要是划清自用自管与共用共管的范围、责任以及相关费用的合理分摊。 (三)租赁住宅及其管理 　　租赁住宅是指使用人不具有房屋的产权，通过房屋租赁的形式取得在一定时期内使用权 的住宅，包括公有住宅的租赁和集体所有制房产以及私人房产的租赁。租赁住宅的基本特点是房产的所有权和使用权相分离，出租人出租的只是一定时期内的房屋使用权。房屋承租人 和出租人必须以“契约”(租赁合同)的形式，规定好房屋租赁双方的权利与义务。从物业管理的角度来看，出租人的业主地位并没有变化，其享有的权利和应尽的义务也没有改变，而 承租人做为房屋的实际使用人，是非业主使用人，其基本权利义务首先受到租赁合同的约束和限制，即业主做为出租人，将哪些权利、义务赋予了承租人。在物业管理中，出租人和承 租人首先都应遵守租赁合同的有关规定，其次也都要遵守物业管理委托合同的各项规定。 　　租赁住宅物业管理主要应遵循以下几条基本原则： 　　1.为房屋承租单位或承租人服务 　　国家公有住房或房产经营公司出租住房的目的，是为了不断满足人民居住生活的需要， 私房的出租是公房出租的补充。因此房屋租赁后的物业管理，必须把维护承租方的合法使用权，为承租住户或承租单位服务放在首位，支持承租方的合法要求，提高为承租方服务的质 量，搞好房屋的维护和修缮工作，保证承租方安全、方便地使用房屋。 　　2.制定合理的租金标准 　　公有住房的出租，必须执行国家制定的租金标准。房产经营公司和私人的房产出租，用 于住宅的，其租金标准的制定也必须符合国家有关规定，并经物价部门审批，报房管部门备案。 　　3.依法维护正常的租赁关系 　　房屋租赁双方必须依法维护正常的租赁关系，及时处理租赁使用过程中发生的各种问题 ，注意调解用房纠纷，要坚决遵守国家的有关法律、政策与规定，抵制违反法律、法规与租赁合同的行为。 　　4.严格控制租赁房屋的用途变化 　　租赁房屋的使用要严格按照房屋的设计用途来进行，严格控制租赁房屋的用途变化。原 则是生活用房不能随意改变为工业或商业用房，因为用途不同，房屋构件