双沟酿酒厂地块项目之前期沟通PPT详解分析.ppt

户型特色 阳台和飘窗设计： 外阳台注重景观，因此建议采用玻璃围栏，使阳台的视野更加开阔。 建议项目临路面的窗户选用实腹塑钢窗框配中空防噪音夹层玻璃，以保证居室内部的宁静。 建议项目以外飘窗户为主，在视觉上可以增加室内空间面积，而且还可享受到大面积的玻璃采光及宽敞窗台的好处。 玻璃阳台 外飘窗 PART 5. 营销策略 营销策略 未来竞争态势分析 产品机会 产品力升级 整体市场上升、产品升级换代趋势明显 中高端物业的销售呈上升趋势 超越性的创新产品更容易实现市场突围 竞争激烈无序 整体竞争环境比之前更恶劣 大量多层产品的同质化竞争使得市场整体价格提升缓慢 目前的供需结构尚存在许多不合理因素 营销策略 拔高形象，构筑影响；区域联动，直击目标 高立意，强势代言城市 快速建立主流市场话语权 本项目的营销核心战略 营销策略 核心策略链 产品细分 跳出竞争 解决同质化产品的恶性竞争问题 解决产品、价格和品牌的不认可问题 扩大受众 沟通升级 高绿地高层变身“公园HOUSE” 4+1多层变身“宽景洋房” 多层变身“私家庭院” 比多层更舒适 比洋房更洋房 底层架空 硬绿地与软绿化结合 纯板式楼规划 全赠送外飘窗 高速电梯 变推销为拉销 变单方诉求为双向沟通 延伸销售现场 样板体验 活动营销造影响，增加沟通机会 公关制造公信力 形象包装感染 现场沙盘演练 圈层行动 传播计划 产品支撑 比多层更舒适 本项目的营销核心战略 营销策略 营销节奏 项目体量较大，首期以塑造影响力为主，通过系列持续性的营销活动，引起市场关注、吸引眼球，提高项目品位、提升项目形象。后期则主要把握大的营销节点，充分整合各种宣传媒体及渠道，短周期性的迅猛出击，快速回笼资金、减少客户流失机会，形成项目热销氛围。 把握大节点，小步快跑 营销策略 推广节奏 准备 概念启动 地位解读 规划制高 产品领先 强销升级 视觉地位 视觉包装的震撼 地块地位 新政务区 首席名流高档社区 产品地位 创新规划布局 名流的终极归宿 规划地位 核心卖点解读 物业地位 创新的产品舒适度 身份地位 感受与证言 PART 6. 农贸市场地块研究 地块现状 地块现状为农贸市场、菜市场、小商品市场等分区组成的无规划的商业集中区，商业层级落后，业态老旧，仅能满足基本生活所需，解决不了居民更高层级的消费需求； 双沟人口基数大，收入增长快，城市商业发展前景可观，需要更高级的消费场所； 方向思考 依托未来区域前景和人气，创造领先于传统商业网点的运营模式； 定位目标：城市级 商业新中心 依托未来区域前景和人气 城市商业远景需求+城市更新完善方向+商业综合体完整性 开创性建立商业运营模式，保障资金平衡和运营成效 在确立目标的基础上，逐步实现商业运营目标，保障资金回笼要求，实现商业价值与销售价值双赢 定位依据： 方向思考 配套提升 形象提升 商业 住宅 商业住宅一体，商业发展促进住宅扩展，住宅扩展刺激商业消费提升商业发展 客源导入 消费升级 商业与住宅相互促进，打好两张牌——都市化+商业 打“都市化”牌，迎合城市化需求，塑造新商业标准，拔高项目形象，形成差异化； 打“商业”牌，引入知名商业品牌，打造中高档商业街，提升项目知名度和形象； 业态定位 商业与产业结合 运营与项目成熟结合 远景与现状结合 休闲餐饮 零售、折扣店 品牌服饰 菜市场 通讯及 服务业 大型超市 商业中心 多元化之路 根据发展现状，商业应以满足基本生活消费为主，兼顾休闲购物、餐饮娱乐、商务三大功能，根据发展阶段的不同，做到三大功能相互协调、相互促进。 建筑形态 建议采用“商业步行街+主体商业设施+社区街铺”的模式； 强化项目的综合体商业形象，充分展示商业功能； 结合室内、室外休闲园林内厅，各建筑单体间通过景观小品相互联结，形成一个整体的特色的建筑集群； 布局示意图 规划布局 商业布局案例借鉴 THE END ！THANKS！ 项目定位 价格定位 依据市场上类似项目为标准，结合目标客户购买力，我们认为项目首期入市单价2900元/平米左右，能够拉开和老城区竞争项目的价格差，同时保持对新城区项目的价格优势。 具体价格表定价依据： 项目定位 价格测试 根据项目的蓄水情况和客户心理预算，触摸客户价格上限 初步价格测试 客户落点 户型价格测试 客户落点 价格确定 对外报整体价格范围，以判断客户对总体价格接受度 客户初步落点，以获得客户对户型价值的判断 初步价格表制定后，对客户进行落点户型的报价，测试客户具体户型价格接受度 户型价格测试后，形成客户最终落点，基本可判断客户意向度 最终确定开盘销售价格 以上我们看到，双沟的市场正处在区域板块走向初步成熟、市场陷入产品同质、客户同质的红海竞争阶段； 相对应的，本案的开发策略，就在于充分挖掘地段潜力的同时，从自