第四节 房地产产品概念.pptVIP

第二章 房地产产品概念第一节 房地产产品整体概念 一、房地产产品整体概念 凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户 某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和 各种无形服务或权益均为房地产产品。 房地产产品整体概念划分为三个层次： 1.房地产核心产品 指能满足消费者最基本的使用功能和基本利 益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、 邻里和睦、保值增值等。 2.房地产形式产品 指房地产产品的实体和外在表现。如房地产 的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑 材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环 境。 3.房地产附加产品 指消费者购买和消费房地产时所得到的各种 附加服务。如协助办理房地产产权、协助办 理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、 景观设计。 第二节 房地产产品的类型 一、土地 国有土地、集体所有土地 二、居住物业 普通住宅、公寓、别墅 三、写字楼 供机关、企事业单位办理行政事务和从事业 务活动的建筑物。 四、商业物业 包括商店、商场、百货大楼、超级市场、购 物中心、地下商业街 五、工业物业 包括厂房、仓库、火场等 六、酒店、旅馆 七、特殊物业 第三节 住宅产品的种类和风格 一、住宅产品的类型 按照住宅的层次划分 1. 多层住宅 总层数在4—6层之间的不设电梯的建筑 具有经济性、灵活性和得房率高的特点 2.小高层公寓 总层数在7—12层之间的设置电梯的建筑 具有节约土地、绿化率高、经济性好的特点 3.高层公寓 总层数在12层以上的设置电梯的建筑 具有视线开阔、容积率高、节约用地的优 点，但造价相对较高，得房率低，部分住房 朝向和采光质量下降。 4.别墅 指层数在1—3层的住宅 具有风格多样、技术要求不高以及人性化的 优点。 （1）独栋别墅 （2）双拼别墅 （3）联排别墅 二、建筑风格 （一）欧洲风格 1.希腊风格 屋顶为低坡度的山墙，在三角形屋檐下有宽 长的上楣带，门廊由若干根圆形的立柱支 撑。 2.罗马风格 正立面是一个与屋檐等高的古典门廊，古典 门廊由四根基础为方形的柱子，窗户是按中 心周堆成分布。 3.哥特式风格 最鲜明的特点是高耸的塔尖，超长的尺度， 繁缛的装饰，整体上给人一种深入云端的感 觉。 4.巴洛克式风格 特点是外形自由，喜好富丽的装饰和雕刻、 强烈的色彩，刻意追求繁琐，常用椭圆形空 间，建筑物上加上圆拱顶、雕像、雕刻。 （二）北美风格 1.南加州式风格 外立面使用偏暖的中性颜色的涂料，墙基部 分使用石材作装饰，留存建筑外型的粗加工 线条，显得纯朴、粗犷、自然、厚重、宁静 三、中式风格 1.海派风格 海派建筑由毛石作基座，面砖贴面，在门 饰、床套、阳台、外墙角等局部，加了一些 西方建筑的符号，形成细腻、精致、小家碧 玉的建筑风格 2.江南园林风格 江南园林的特点是围合型建筑，建筑局部用 坡顶、粉墙、黛瓦，力求“最好的私密性，最 大的私家花园”之一效果。 第四节 景观类型与建筑 一、水主题景观 营造以水文化为主题的景观，可以就近引入 活水，将各种水景组织起来，也可制造人工 水景装置，如设置卵石、小亭、木栈桥等景 观。 二、体育文化主题景观 通过设计，将体育设施有机融入到景观中， 赋予小区景观独有的体育特色，让人们不经 意中感受到一种源于体育、有超出体育本身 的美好氛围。 三、原生态主题景观 这种景观出发点是遵循自然规律，使人们有 彻底回归大自然的感受，景观里种植从原始 森林中挑选的树种，这些树木造型优美，树 叶宽大，具有遮阴功能。自然园林将社区内 的交通和休闲功能融合到景观中。 四、参与式主题景观 该景观的初衷是实现人与环境的互动。小区 的绿地草皮铺上鹅卵石，居民在夏季光脚踩 踏，有益健康，公共花园设有木板平台，供 人们休憩，还可设置儿童活动天地，以供小 孩嬉戏、玩耍。 第五节 房地产整体规划 一、房地产的外部整体规划 1.先确定整体容积率，再确定栋别和楼别配置 2.先规划整体出入动线，再考虑各单元空间的联 系方式 3.确定套内建筑面积与公共分摊建筑面积的比例 4.确定景观和绿地面积 案例：广州“颐和山庄”的外部整体规划 广州“颐和山庄”，地处环境优雅的广州南湖国家级旅游 度假区内，山庄东临南湖，紧靠南湖高尔夫球会；南至华南 北路；西为丘陵地带；北接山林和南湖。“颐和山庄”小区占 地面积约11万㎡，建筑面积13万㎡，另有8万㎡的私家山顶 花园和2.5万㎡的昆明湖，容积率为1.25，绿化率达60%，是 一个低密度、低容积率高绿化的生态园林高尚社区。 产品塑造以自然环境为主，着力加强“山顶公园”和“昆明 湖”的山水形象；产品层次是高层和联排别墅的结合。区内 A、B型为高层公寓，J、K型为六层高级公寓，另有五区3层 联排别墅，及少