第三章 地产经营理念.pptVIP

第三章 地产经营理念 本章要点 房地产开发经营企业要在某地块上进行房地产开发，获得此地块的使用权是必要条件。 土地的基本概念和我国土地使用权制度的简单介绍。 城市土地使用权取得的方式。 城市土地储备制度建立的意义。 第一节 土地与我国土地使用制度 1、土地与城市土地 （1）土地及其特性 广义：地球表面的陆地和海洋、江河、湖泊、池塘等的水覆盖部分。 狭义：地球表面的陆地，或者说地球表面没有被海洋所覆盖的部分，即包括陆地和陆地上的水面。 自然特性：位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性 经济特性：供给的稀缺性、利用方式的相对分散性、利用方向变更的困难性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性。 （2）城市土地及其分类、商品属性 广义：城市规划区域内的土地，包括市区土地和郊区土地。 狭义：城市市区（不包括郊区）范围内的土地。对于集体所有的土地，必须首先由国家征收为国家所有，然后国家土地管理部门出让土地使用权。获得土地使用权的房地产发展商才能进行房地产开发经营。 按照占城市土地的所属产业部门，可以把城市土地划分为如下几类： 工业用地 商业用地 公用事业及市政用地 居住用地 道路广场用地 绿化用地 其他 城市土地商品属性 城市土地的商品属性表现为投入土地的社会必要劳动，这些劳动使自然状态的土地和农业土地（或称“生地”）成为现代城市的土地“熟地”。 2、土地所有权归属 土地所有权：土地所有者将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。 土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四项权能。 《中华人民共和国宪法》规定“城市的土地属于国家所有”。 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。 根据第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。 3、城市土地使用制度 （1）传统城市土地使用制度及其弊端 改革开放之前，我国城市土地使用实行的是高度单一的无偿、无限期、无流动的行政或划拨的行政划拨制度。 弊端：土地产权模糊 职能行使混乱 土地使用效率低下、资源浪费严重 土地收益流失严重 （2）城市土地使用制度的变革 坚持城镇土地的国家所有制；在土地公有制的基础上实行土地所有权和土地使用权的分离；土地使用权作为商品纳入市场经济运行的轨道，通过土地市场优化土地资源的配置，实现土地有偿使用的目的，并且使土地所有权在经济上得以实现。 4、城市土地使用权的出让和转让 （1）土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途、城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 出让方式： 协议出让：协商一致 招标出让：招标、投标、定标 拍卖出让：价高者得 国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按用途确定为： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 （2）土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原出让合同权力义务的前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。 转让方式：出售、交换、赠与、继承、作价入股等。 （3）土地使用权出租与抵押 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权抵押是指土地使用权的受让人，为了取得贷款，把土地使用权作为履行债务的担保物，当土地使用权人在规定的时间内不能归还贷款时，债权人有权处理土地的使用权，并从处理土地的收益中优先偿还债务。 （4）土地使用权的划拨 土地使用权划拨，即指国家将国有土地使用权低偿或无偿、无期限地让与土地使用者，使用者只需按一定程序提出神情，经县级以上人民政府批准后即可取得土地使用权。 第二节 土地使用权取得方式和征用土地管理 1、地产与地产经营 地产是指土地或经过改良过的土地所表现的财产权。 城市地产经营是指对城市土地的开发与利用，对城市国有土地的使用权的出让、转让，在其上构造建筑物，并由此取得一定经济效益的经济活动，是土地商品化的过程。 2、地产市场及其类型 （1）地产市场 地产市场是指地产交易的场所和土地经济关系的综合，我国地产市场是以土地使用权让渡为主的经营市场。 （2）地产市场类型 土地管