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养生养老地产需求开发与产品线设计 (2013-06-27姜若愚) 养生养老地产作为养老地产与养生地产的交集和结合体，复合了房地产开发、养生养老服务、商业地产运营和金融创新等属性，比养老地产和养生地产有着更为光明的产业前景。由于依赖于特定的自然资源和人文资源以及与目标消费人群的结合，我国养生养老地产可能存在一定的区域性竞争，因而需要科学合理和相对明晰的商业开发策略。 针对养生养老地产这一独立业态的发展特征，我从需求开发、产品线设计、商业模式、战略合作伙伴选择等角度，对其未来发展策略和大家做个交流。 养生养老地产需求开发 作为养生养老地产，主要是开发养生养老地产住宅产品和提供养生养老服务。其中，养生养老服务提供又可以分为两个方面：一是消费性服务，也可以理解为物业服务，为地产业主提供养生养老消费服务，推广会员卡消费；也可以是与养生养老地产概念相结合的一个生产性服务，可以理解为经营服务。 生产性服务主要是指围绕养生养老地产，附加或复合一个或多个开发或经营特定自然资源与人文资源的项目，形成一个或多个与养生养老地产相关联的公司股权或基金分额。该公司或基金具体控制着特定自然资源或人文资源的保护与开发。这样，地产商在开发和销售养生养老地产的同时，也培育了一个消费群体，同时形成了一个或多个开发和经营养生养老特定资源的项目或基金管理公司。 这样，开发商可以向业主出售地产，向业主提供消费性服务，同时为业主提供了一个或多个与养生养老地产关联的项目公司股权或基金份额。在管理和控制项目公司以及收取基金管理费的同时，为项目价值开发与利用打开了想象空间，提升了项目综合价值。 养生养老产品线设计（养生养老高端住宅与高端养生养老综合体） 养生养老地产的产品线，从大类上说有养生养老高端住宅以及高端养生养老综合体。在养生养老高端住宅上，地产商主要以房产开发为基本商业模式；在高端养生养老综合体上，地产商主要是在开发地产的同时复合一个或多个养生养老综合经营项目。 具体而言，可以从养生养老地产的客户结构、产品??态与服务运营要求等角度，来剖析养生养老高端住宅与高端养生养老综合体的内在关系与产品线的内在实质（图1）。 图1 养生养老地产业务关联示意图 1、客户结构、产品形态与服务运营要求 经营养生养老地产，离不开对客户结构、需求结构、产品结构、项目规模和运营服务能力结构的把握。从客户年龄层次和需求结构分析，以男性客户为例，35～60岁以养生为主，60～70岁以养生养老为主，70～80岁以养老照护为主。 由于客户需求不同，所要求的运营服务能力也有明显差异。年龄越轻的客户，越对养生保健、运动休闲运营服务能力要求高；年龄越大，越对医疗保健、文化娱乐运营服务能力要求高。随着需求的变化，在产品结构设计、项目规模和配套服务设施上也呈现不同的要求。为取得商业模式的成功，需要在业务发展方向和产品设计上进行精准把握。这样，就需要在养生养老地产的产业链和具体产品形态上作适度切分。 在公寓、别墅、会所等高端住宅及其配套设施上，引入度假酒店、运动休闲、保健、医疗和护理等养生养老服务，可以分别形成城市公寓型、社区居家型、机构护理型、医疗康复型和旅游度假型为特色的项目定位和服务运营模式。 可以综合上述五种类型的相关类型，结合特定的自然资源与人文资源，并覆盖相对宽幅的客户群体，发展高端养生养老综合体，推动综合运营体系建设，打造政府认可和支持的养生养老示范区，形成可持续的、可复制的商业模式和核心能力。 2、养生养老高端住宅 在传统住宅开发优势基础上，导入国家支持的养生养老概念和养生养老运营服务，开发满足市场需求的高端住宅。 具体到住宅，除考虑配置酒店、会所、医疗、保健等设施外，还可考虑开发养生养老别墅、养生养老公寓以及“大而奢”的平层公馆产品或“小而精”的小高层空中花园别墅产品。 3、高端养生养老综合体 高端养生养老综合体，以别墅、公寓、会所等高端住宅为主要产品形式，引入养生养老服务，辅以度假酒店以及运动休闲、保健、医疗等配套服务设施，成为养生养老地产的重要载体。 同时，附加或复合一个或多个开发或经营特定自然资源与人文资源的项目，形成一个或多个与养生养老地产相关联的公司股权或基金分额。 养生养老地产的商业模式 1、高端住宅的商业模式与盈利模式 建立“住宅销售＋养生养老地产持有经营＋综合性商业租售运营”综合运营模式。盈利方面以住宅销售为主，体现为产权收益；同时对持有住宅采用会员制模式或其它金融化手段，通过住宅使用权销售，获得销售收入和持有资产增值收益；酒店、会所等综合性商业物业经营权转让收益；与之配套的综合性商业物业的租售为项目提供稳定的现金流和利润来源。其中，住宅销售与持有配比以及住宅与商业地产配比是商业模式与盈利模式成功的关键。 2、高端养生养老综合体的商业模式与盈利模式 在商业模式上，以“养生养老”