第四章房地产交易.pptVIP

租赁合同的终止　　■自然终止　　　◇租赁合同到期，续租的应提前三个月提出　　　◇符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的　　　◇因不可抗力致使合同不能继续履行的　　■人为终止　　　◇无效合同的终止　　　◇租赁双方的原因终止　　　　△将承租的房屋擅自转租的　　　　△将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的　　　　△将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的　　　　△无正当理由、拖欠房租6个月以上的　　　　△公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的　　　　△承租人利用承租的房屋从事非法活动的　　　　△故意损坏房屋的　　　　△其它 .房地产抵押的一般规定■　　■可合并抵押，也可分割抵押，还可以再抵押　　■房随地走，地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押　　■享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和收益的份额为限　　■抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定　　■以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会通过，并报上级主管机关备案　　■中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过　　■以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经董理事会或股东大会通过　　■有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企业的经营期限　　■以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限　　■以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意　 .房地产抵押的一般规定■　　　　■预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证　　■订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（抵押不破租赁）　　■企业事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同　　■订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容　　■抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人　　■学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押　　■抵押权设立后抵押房屋的出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权　　　◇如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任　　　◇如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行承担损失 第五节 土地使用权出让 土地使用权出让的计划、方式和年限 ㈠ 出让计划的拟定和批准权限 土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划：根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 第五节 土地使用权出让 二、土地使用权出让的方式 （四）挂牌 挂牌出让方式。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。 只有一个竞买人。 土地使用权的出让年限 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下： ⑴ 居住用地70 年； ⑵ 工业用地50 年； ⑶ 教育、科技、文化卫生、体育用地50 年； ⑷ 商业、旅游、娱乐用地40 年； ⑸ 综合或其他用地50 年。 第五节 土地使用权出让 三、土地使用权出让的程序 （一）协议出让程序 （二）招标出让程序 （三）拍卖出让程序 （四）挂牌出让程序 一、闲置土地 1、确定闲置的条件：《闲置土地处置办法》第二条规定： ⑴国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日满1年未动工开发建设的； ⑵已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的； ⑶法律、行政法律规定的其他情形。 ⑷《闲置土地办法》第四第规定：因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必需的前期工作造成协工迟延的除外（该条款