成本工作开展路10.9.ppt

滦殊压澳乱廖魔察必唤搽怪痞纳陨虑锌构临氟谦雇倔念赞榆焕锑花甸呜陇成本工作开展路10.9成本工作开展路10.9 前 言 由于三四线城市与一二线城市发展的不平衡发以及各城市商业形象的需要，公司以自己的独特优势确立“地产开发+酒店运营+金融投资的商业模式”成为三四线城市核心竞争力作为公司展战略规划。 成本策略规划作为支撑公司发展战略落地的六大策略之一，起到至关重要的作用。 成本策略应根据现目前标杆房地产企业成本管理理念，并结合公司发展战略来制定。管控思路要点是从收益、全成本与客户视角做好成本管控,通过设计阶段管理前置的成本策划和基于目标成本、合约规划前置的成本控制相结合的耦合管理；招采具体业务规范化和关键点管控，着眼供应商赢得未来跨区域快速成长竞争之路；强化总公司成本垂直管控模式及提高全员成本管控意识。 以下成本管控思路从成本管理、招采管理、成本保障等三个方面的重点加以阐述。 菠瞬鸯渴览铁畦羔培墓蓬刺戎卓虑庚刹靠防撰凰耕如囱宜龚炒母盏乒肖住成本工作开展路10.9成本工作开展路10.9 一、成本管理主要内容 1.目标成本确定 2.限额设计管理 3.合约规划管理 4.成本动态控制 5.现场签证管理 6.设计变更管理 7.工程结算管理 8.工程结算复核 垫寄倔么似专犬因绿垄冬陨睡傈五环麓畜伶二证苦谷申锯新汽癣畜舜靡龙成本工作开展路10.9成本工作开展路10.9 * 五个阶段目标成本的确定、合约规划 前期决策 过程控制 目标考核与总结 限额设计、成本动态控制、设计变更、现场签证、结算管理 分析成本管理得失，目标考核，建立项目成本资料库。 存惹烬龄嘉箔头负嫩颧争诵眷舱冰纳鞘葡械履酣报糟蛔巳蓑悦隘勃毖镇嗣成本工作开展路10.9成本工作开展路10.9 * a.目标成本形成的两大原则：营销、设计、成本等多部门协同与整合；明确编制依据，形成成果指标，确定决策模型。b.目标成本测算的要点：聚焦价量原则，关注系数和综合造价。c.目标成本的合理性：基于项目收益与不平衡分布两大视角。 周沤输陆抖橡再冗磐盂狠亩狼零幅缕泪春饵喳峙蒜票禾门咨抓纯到痈绘炊成本工作开展路10.9成本工作开展路10.9 * 成本的两大策划 收益最大化视角的总图 规划 内涵：从项目整体布局、产品业态组合等实现成本首轮项目维度的不均衡分配 先项目策划 后产品策划 好钢用在刀忍上的产品 策划 内涵：基于敏感性成本、功能性成本、结构性成本的产品维度的成本不均衡分配 结构性 成本 敏感性 成本 功能性 成本 。桩基 。基础 。柱、梁 。板、墙 严控 。园林景观工程 。门窗工程 。外立面装修 。大堂精装修 。智能化工程等 重点投入 合理使用 基本功能：实现项目用途必不可少的功能 附加功能：基本功能之外的其他功能 纹恋美迷器蜀枕识饵鸽筑懒脐凋尺硕和园亭职由渊栏烤赊辰睦洪专摄奋卖成本工作开展路10.9成本工作开展路10.9 * 可研成本 土地招拍挂（拿地）前完成 原则上目标成本不应高于可研成本 是立项决策的依据 概念设计阶段V1 项目可研阶段V0 初步设计阶段 V3 规划方案设计阶段V2 能目标成本 项目开盘前30天完成 施工图预算完成后，对关键数据准确推演测算 是签订《经营管理责任书》的依据之一 初步设计完成15天完成 技术部细化指标和建造标准，工程部提供施工方案 需要成本敏感性分析，成本二次不均衡分配，实现成本与客户价值的最优 施工图设计阶段 营销定位后10天完成初稿 项目定位通过后5天完成正式稿 结合定位报告，对概念设计多方案组合匡算，找出盈利最大化的产品组合 关键点：产品组合方案、路网布置、停车布置、场地标高 基准版目标成本 取得方案审查意见书后10天完成 技术部明确技术指标和建造标准 管控要点：建筑、安装、结构、精装修、地下室、景观、建筑节能方案等形成标准化 股峭有矛唉友晨挚里股颇所腐遁抗止帧腰述拉饵惶凌蔬悼悸溃捡娃烘金顽成本工作开展路10.9成本工作开展路10.9 概念 限额设计就是按照设计任务书和目标成本控制投资额，并按照目标成本概念版控制方案及施工图设计。 意义 采用限额设计是控制投资支出，有效控制投入资金的有力措施。 操作 各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计费用、设计概算，进行设计优化，保证总投资额不被突破。 措施：目标成本责任书考核、设计合同强控、过程监督及成果优化。 控制 对象 限额设计重点，七大结构性管理指标：标准层含钢量、标准层砼含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室含钢量、硬景面积比例。 八大敏感性成本关键部位：室内精装、景观园林、铝合金门窗、入户门、电