第七章房地产评估一.pptVIP

第七章 房地产评估第一节 房地产评估概述 （二）房地产（不动产）的特征 1、自然特征： （1）位置固定性——土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。 （2）质量的差异性——土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产生。 （3）使用长期性 土地使用权的年限——土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 房屋建筑物的耐用年限 P153 2、社会经济特征： （1）房地产供求区域性 由于土地位置的固定性，房地产具有了区域性的特点。 （2）房地产供给的相对垄断性 由于土地的所有权和使用权都可以垄断，房地产供给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一种比较特殊的市场。 （3）房地产利用的多方向性。 房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下，房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。 （4）房地产效益的级差性 由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差性。 （5）政策限制性 房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信