连云港项目报告1027165061.pptVIP

房地产市场 城市楼市发展曲折前进 从几年的施工面积看，增长率起伏不定，发展时好时坏，但整体依旧是往前发展 房地产市场 大型开发商拿地、市场前景看好 绿地地块 保利地块 融侨地块 2010年7月，绿地、保利、融侨等大型开发商分别拿下7块、2块和1块地，总土地面积达110多万方； 市场前景非常被看好，未来城市楼市将迎来发展黄金期； 大型开发商的相继入市，说明城市房地产市场前景很被看好 房地产市场 总结 房地产市场整体的趋势是处在发展上升时期，但增速并不太快，迂回前进； 大型开发商，如绿地、保利相继在连云港拿地，一是看好城市的升值潜力，二来也为房地产注入新的血液； 连云港经济发展环境 连云港人口环境 连云港房地产市场宏观环境 连云港住宅市场宏观环境 住宅市场 市场整体向前发展、增速放缓 近年商品住宅投资增长速度放缓； 近年商品住宅施工面积增速放缓； 住宅市场发展速度开始下降，尤其在08-09年几乎停滞不前 住宅市场 目前市场需求处于低谷 从近一年的成交量上看，09年11月达到最高峰，目前市场需求明显下降 住宅市场 价格逐年攀升 除08年为调控年外，近年市区商品住宅均价一路飙升，达4000元/㎡左右 住宅市场 市场整体供过于求 2010年1-8月市区住宅供应和需求情况(万方) 1-8月 新政前 新政后 月份 总计 共计 1月 2月 3月 4月 共计 5月 6月 7月 8月 供应 120.5 47.5 16 8 2.5 21 73 21 19 14 19 需求 107 66 23 10 15 18 41 9 11 9 12 供求比 1.1 0.7 0.7 0.8 0.2 1.2 1.8 2.3 1.7 1.6 1.6 市场住宅整体供大于求，尤其在新政后，供应远远大于需求，市场形势比较严峻 住宅市场 公寓市场供求 新政后，供应明显大于需求 住宅市场 公寓市场价格 板块 高层、小高层（元|㎡） 多层、洋房（元|㎡） 新浦西部 3600-4300 4000-4800 新浦中部 4200-4800 4500-5400 新浦东部 4700-5900 5500-6500 海州 3500-4200 4000-4800 板块 高层、小高层（元|㎡） 多层、洋房（元|㎡） 平山 3800-4300 4100-4600 墟沟 3900-6000 海州板块 新浦东部板块 新浦中部板块 新浦西部板块 平山板块 墟沟板块 高层、小高层均价约3500-6000元/㎡；多层、洋房均价约4000-6500元/㎡ 住宅市场 公寓市场产品 建筑类型： 由多层向小高层、高层发展 石棚名居 明珠皇冠花园 品质感越来越强 公寓产品逐渐由低密度向高密度产品发展，小高层、高层慢慢被购房者认可；产品品质感越来越强 水墨江南 一方山水 住宅市场 别墅市场供求 目前市场别墅产品比较稀缺，需求市场也一般 住宅市场 别墅市场价格 海州板块 新浦东部板块 新浦中部板块 新浦西部板块 平山板块 墟沟板块 板块 别墅（元|㎡） 新浦西部 5600-7000 新浦中部 - 新浦东部 8000-10000 海州 5500-6800 板块 别墅（元|㎡） 平山 8000-12000 墟沟 别墅均价约5500-12000元/㎡左右 住宅市场 别墅市场产品 纯别墅产品 别墅+多层+洋房+小高层等综合体 云顶 同科汇丰国际 住宅市场 总结 住宅市场正处发展上升期，未来仍有很大的发展空间； 目前市场整体供大于求，尤其是公寓产品； 价格在近年上涨幅度很大，未来还有上升空间； 市场越来越注重产品品质感、舒适度； 板块市场研究 项目板块理解 项目板块住宅市场总体发展走势 未来市场预测 相关板块类产品研究 新浦市区 本项目 项目距离新浦城区约10公里，相对比较偏僻，新浦城区客源不认可该位置 项目板块 地理位置偏僻 地块 项目周边都是农田、农民居民房，没有任何商业配套和生活配套； 距离项目最近的岗埠农场是一座小型城镇，属于最低端的生活配套； 项目周边没有任何教育配套，也是客源导入的一大难题； 项目板块 稀缺的配套 本项目 省道323 S323系接连云港与徐州，是通往西部城市最快捷的道路，但四车道显得比较拥挤； S323是本项目通往新浦区或东海县的必经之道，也是唯一选择，道路交通受限； 项目板块 道路交通的受限性 连云区 新浦区 海州区 城市发展重心东倾，连云区是政府重点发展区域； 新浦区东拓，进而与连云区相连，是城市未来发展方向； 项目所在区域在未来数年内不处于城市发展轴线上； 项目板块 不处于城市发展轴线上 项目 项目周边厂房及工业用地居多； 项目所在地属工业区，难以形