房地产行业营改增实务介绍.ppt

几个改革行业对一般企业的影响 改革前——保险费税率为5%的营业税； 改革后——保险费税率一般纳税人为6%； 小规模纳税人为3%。 特别规定： 1、贷款利息产生的税金不得抵扣； 2、免征增值税项目： A、存款利息。 B、被保险人获得的保险赔付。 对于小规模纳税人 对方实际税负减少了2.09%，故在价格上可以进行相应的谈判。 对于一般纳税人 6%的增值税，折合价内税5.66%，比以前微涨，但由于其进项可抵扣，实际税负率反而有所下降。在价格谈判中注意双方博弈。 统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征增值税。 统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。 直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。 上述费用产生的销售额，均可开具增值税专用发票。 生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。 酒店住宿业，适用6%的税率，从目前法规上看，应该企业取得的进项能够抵扣。 但应注意的问题是： 若酒店服务中含有餐饮费用以及旅客运输运输费用，则有一定的税务风险。 旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得从销项税额中扣除。 旅游费用虽然能够开具增票，但是一般情况下属于职工福利支出，不得抵扣。 房地产行业的具体规定 范围： 房地产开发企业自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。 一般纳税人销售额的计算公式 　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款允许扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 ?一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。　　房地产老项目，是指：　　（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；　　（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。  一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。　　第十一条?应预缴税款按照以下公式计算：　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。　　第十二条?一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 ? ?一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） ?一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 ?一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。 房租合同修改案例的分析