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水岸天成·可行性研究报告 PAGE PAGE 1 四川华雄会计师事务所 广元市天成实业有限公司郫县分公司 “水岸天成”项目可行性研究报告 第一章 总 论 1.1项目名称：水岸天成 1.2项目地址：成都市郫县郫筒镇（郫县武装部旁） 1.3项目实施单位：广元市天成实业有限公司郫县分公司 1.4项目负责人：于海洲 技术负责人： 张建 财务负责人： 文晓军 1.5项目建设内容及规模：开发城市土地36733.52㎡（55.1亩），修建郫县“水岸天成”商住楼群，总建筑面积92000㎡，其中：地上建筑面积80000㎡（包括住宅面积77600㎡，商业面积2400㎡），地下建筑面积12000㎡（包括425个车位），完善“水岸天成”项目范围内的附属配套设施及绿化工程。 1.6项目总投资：“水岸天成”开发项目总资金需求16725.70万元，其中：土地成本3800万元，前期费用901.60万元，建筑安装工程成本9180万元，建设期贷款利息772.20万元，不可预见费用459万元，其他工程税费1612.90万元。 1.7项目资金筹措：项目单位自筹资金6475.70万元，占项目总投资的38.72%，申请银行中长期项目资金贷款8000万元，占项目总投资的47.83%，商品房销售款转投入2250万元，占项目总投资的13.45%。 1.8项目建设期：拟建项目建设期为2年。 1.9项目销售期：拟建项目商住房销售期限为3年。 1.10项目贷款还本付息期：拟建项目中长期贷款还本付息期为3年。 1.11项目效益 1.11.1经济效益：“水岸天成”属房地产开发项目，具有投资大、回报高的特点，其经济效益可观。经测算，项目建成销售后，可实现销售收入23200.80万元，上缴各项税金及附加1287.65万元，实现利润5187.45万元，投资利润率达22.36%，为商业银行创造利息收入772.20万元。 1.11.2财务效益：因“水岸天成”开发属城市建设项目，其财务效益要求相对其他行业较高（国家标准内部收益率达于10%即可），但项目实施单位多年从事房地产开发，具有丰富的管理经验，雄厚的技术实力，良好的企业信誉，优良的开发业绩。通过对该项目的财务效益计算分析，其财务净现值NPV=2405.29万元，内部收益率IRR=19.42%，效益成本比BCR=1.225，动态投资回收期为2.636年，静态投资回收期为2.515年，财务效益十分良好。 1.11.3社会效益：“水岸天成”位居郫县城西，是城区内最大最老的居住片区之一，加快该片区的开发与建设，具有十分明显的社会效益。一是项目的开发与实施符合城市发展的需要，符合郫县新城区开发的政策，项目的完工标志着新城区开发向前迈进了一步，为市容、市貌增添了一幅靓丽的风景，为争创国家级“最适合人居环境城市”奠定了基础；二是项目在实施过程中，可以解决下岗职工的就业，解决农村剩余劳动力，为民工带来就业的机会，可以增加农民收入，为地方政府减轻就业压力；三是该地段的建设全部由开发商投资实施，按政府规划要求,负责对片区内居民进行安置补偿和土地开发，既可以缓解政府财政压力，又可达到改善城市面貌，帮助政府完成建设城市和经营城市的目的；四是该项目规划集商住为一体的小区，其设计与新城建设相匹配，重点突出改善人居环境，该项目完工将加速该片区的经济繁荣，带动其他相关行业的发展，刺激消费水平，促进经济增长，带动GDP的增长。 1.12结论 综上所述，“水岸天成”的开发建设，不仅可以改善城市面貌，完善城市功能，增强城市活力，加快城市化进程，而且能够开发更多的商业机会，提供更多的就业岗位，促进城乡一体化发展。项目本身具有投资安全，回报率高的特点，能够带来良好的经济效益和社会效益，项目切实可行，希望有关投资部门给予大力支持。 第二章 项目背景与项目单位 2.1项目背景 2.1.1项目由来： 郫县古称郫邑，为古蜀国都城。公元前314年，秦灭蜀后设蜀郡，郫邑始称郫县，迄今已有2300余年。郫县历史悠久，钟灵毓秀，人杰地灵，孕育出汉代哲学家、语言学家扬雄、宋代著名诗人张俞、清代名将罗应旒以及当代英籍华人作家韩素英、世界著名男高音歌唱家廖昌永等古今名人。毛泽东、刘少奇、邓小平、杨尚昆、胡锦涛、吴邦国、贾庆林、周永康、李铁映等党和国家领导人先后视察郫县。 城市是名片，她因有建筑而美丽，有市场而兴旺，有绿水而灵动，有人气而繁荣。郫县古老、富饶而美丽，具有得天独厚的地理环境优势以及无穷的发展潜力。首先是属成都的上风上水之地，为国家级生态示范区，境内“七河并流”，生态环境优良；再是在所有郊县城市中，郫县是距离成都最近的效县之一，拥有“近城而