中国楼市2014年经济报告 (2).docVIP

　　中国楼市凉了，楼市受到国内外哪些因素影响？楼凉后地方政府如何转型？国内房地产转型模式能否盈利？房地产开发商如何转型？楼凉给中国经济带来什么风险？ 　　楼市受到哪些因素影响 　　第一，今年全国两会政府报告没说调控房地产，但是，加大改善民生保障房力度就是大量减少商品房的需求。房价下跌,老百姓同样的支付额可以比过去生活得更好，这就是中央的意图。中央不管个别地区商品房销售下跌，只有在一线城市房价下跌和全国商品房销售下降三成后，才会托底房地产。自治楼市，不搞一刀切，就是上涨楼市要限价，下跌楼市不需要遏制，但不等于刺激地产。压缩房地产利润率，把一部分资金引入实体经济。 　　第二，农民工就近城镇化，那么三四线城市，即没有城镇化的追捧，也没有一线城市的稀缺性、国际化大都市性，当然是率先下跌楼价了。 　　第三，今年证监会放松房地产上市融资，这是自2010年以来首次松绑。这是大型房地产的天堂，中小房地产企业是望穿秋水。由于银行因为存款额下降，逼迫提高贷款利率和限制房地产贷款，放开限购也无效。 　　第四，浙江、福建等三四线城市许多中小地产开发商，没办法获得银行贷款，只好通过信托基金等高价融资。央行限制余额宝额度，四大银行限制支付宝的单笔资金进出额度，这是断了中小房地产民间融资的渠道了。 　　第五，人民币利率市场化，是抬高利率。 　　第六，银行过去商品房贷款利率比基准利率便宜10%–15%，现在比基准利率贵5%–10%，一进一出，利率上就相差15%–25%，这使买房者面临极大的还贷成本压力。这是对房地产进行釜底抽薪。 　　第七，银行不仅提高商品房贷款利率，而且限制商品房贷款额度，这将让开发商面临资金紧缩的命运。 　　第八，二三四线城市楼价出现下跌，一些开发商认为是中途休息。一些房地产官员说，国外的城镇化率普遍达到70%，而中国现在还仅仅是30%，所以，他们得出的结论是房价不会暴跌。认为，中国老百姓买不起楼房,每年增加10%的收入，这对购房来讲是杯水车薪，城镇化率低不等于马上有购买力机会，只有松绑限贷才能激活楼市。 　　第九，互联网金融、民营银行成立、提高银行资本充足率、整顿银行同业业务，导致去银行杠杆率发生流动性紧缩，市场上人民币实际利率高涨。 　　第十，浙江房地产业企业，大多数是中小企业，基本上都是通过民间高成本融资的。今年资金成本又上升两个百分点左右，而且因为担忧楼价下跌不肯进行民间放贷。所以，浙江房地产只有快进快出的闪电战才能减少资金成本，但是，银行对商品房限贷，变成开发商卖不掉房子，高昂的资金成本会拖垮中小房地产开发商，而大型房地产企业的贷款利息率比较低，资金成本只有中小开发商的三分之一。 　　第十一，国企改革混合制，实际上就是一个虹吸国内总量资金的黑洞，这对国内房地产开发商是一个冲击。 　　第十二，自住商品房的大量上市，是对商品房的冲击，因为这对首次买房的刚需人群是一个直接分流。 　　第十三，北京、深圳、广州近期入市项目几乎以平价入市。而4月入市的38个北京项目，大部分是中低端商品住宅，涨幅基本控制在5%–10%。而去年同期动辄就是20%–30%的涨幅。 　　第十四，去年绿地在宁波长汀村旧村改造项目，地块成本是328万元1亩，之前该地段估价是1000万元1亩。地方政府推地时把起拍价定得很高，导致企业高价拿地，只好转嫁成本给买房者。现在市场不好，政府为了多卖地、提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低，导致房企现有资产严重缩水。 　　第十五，美联储主席耶伦首次会议就透露出退出宽松货币之后，6个月就有可能加息，虽然后来又表明存在不确定性，但是，美国想通过美元控制全球的野心是存在的，只有通过掀起一波美元大涨导致非美货币大跌，迫使全球追捧美元，才能转嫁风险给别国，这会让美元汇率升值，加上每个月购买国债和房地产抵押贷款资金减少100亿美元，会导致市场流动性紧张，那么房地产企业在香港利用美元债券融资就会十分困难。目前香港美元债券有一半是中国企业进行发售，而中国企业中有一半是房地产，由此可见，美元如果大升值，对中国开发商无异于断粮草了。 　　第十六，美国政府要求银行全面退出对冲市场，一下子就会增加全球流动性紧缩。对16家大型全球银行操纵利率进行罚款，对全球系统重要性银行进行额外资本充足率补充，这些均导致全球流动性紧张。 　　第十七，马航事件、泰国动荡、俄罗斯与美国对抗乌克兰导致经济萧条、加拿大收紧移民、印度经济低迷、全球能源国家货币大多贬值、很多新兴国家货币贬值，等等，这些因素均影响全球经济增长。导致全球经济基本面下降，那么资金流动性只会趋紧。 　　楼凉后地方政府如何转型 　　楼市转凉后，内地财政收入对土地的依赖度比较低，浙江、天津、福建对土地的依赖程度比较高，遭到的打击将比较大。 　　近日《中国经济周刊》消息，23个省份已经出具审计数据，截至2012年底