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工业用地“宏调”深圳样本 　　政府通过“工改工”来保持工业用地规模的诉求与土地开发者希望通过“工改商”“工改居”增加盈利的诉求如何有效衔接，将成为未来深圳土地市场最重要的博弈之一 在尝试为产业发展打破土地瓶颈的广东各传统产业城市中，不断更新“宏调”模式的深圳，是最具探索性的样本之一 3月底，深圳公布的最新土地出让信息显示：此前一个月，当地共有三宗土地进行招拍挂出让。因政府设置了严格的条件，其中两宗皆以起始价拍出。以其中一宗为例，因必须跨过航空航天产业中的卫星及应用产业、应拥有相关专利五项以上、产品可提供50Gbps通信通量等技术条件五个“门槛”，该地最终只有一位来自深圳的竞拍申请人 与之相比，企业在“工改”领域内的土地竞争，则是另一幅场景：2016年底，因涉及国有资产转让，在广州产权交易所挂牌的深圳某标的项目以网上竞价方式进行公开出让时，吸引了十余家房企参与竞拍。历经5个多小时、439轮报价，一家企业才以溢价率319%为代价拿下该项目地块 除“定向”招拍挂外，“工改”是近年来深圳颇具特色的产业用地供应方式之一，其含义是指实施以拆除重建类的工业区改造项目为主的城市更新。在招拍挂规模有限且门槛较高背景下，通过“工改”进行“工改工”、“工改商”及“工改居”（涉及到国有资产转让才须公开挂牌竞价），是深圳在过去几年中突然流行起来的土地供应手段之一，其实践也正在不断扩散到其周边的东莞、惠州等地 但随着深圳巩固产业空间基础、稳定工业用地规模的意图日益明显，从今年初开始，涉及各类“工改”的一场产业用地供给方式改革，在深圳拉开了帷幕。通过采取鼓励或限制的一系列政策手段，深圳希望到2020年时，全市的工业用地比重还能实现不低于30% 这是一个涉及深圳从市到区各级政府如何有效推进相关政策落地，土地开发者如何重新寻找新型盈利模式、并接受以往的短期获得高利润转变为长期获得中低利润的过程。政府的政策诉求与土地开发者的盈利如何有效衔接，将成为未来深圳土地市场最重要的博弈之一 以工业为基 在全国的一线城市中，深圳是土地财政收入占GDP总额不超过25%的唯一一个。各类工业产业，是深圳的立身之基 2016年，深圳规模以上工业企业总数6357户，新增949户；规模以上工业增加值7199.5亿元，同比增长7%，增速分别高于全国、全省1个和0.3个百分点。工业增加值占GDP比重为36.9%，工业对经济增长的贡献率为28.4%，拉动增长2.6个百分点 深圳占地面积只有1996.85平方公里，土地的紧缺严重制约产业发展。2010年7月1日，深圳经济特区面积扩容近5倍，原关外的宝安区和龙岗区被纳入特区范围，发展空间大为拓展，但依然不敌产业的快速发展 为保障工业发展，深圳在新增供地时一方面越来越表现出“定向”特征。据深圳中原研究中心监测：2016年全市招拍挂成交59宗地块，其中27宗为工业用地，面积约115.1万平方米，占比50.1%；另一方面，针对存量土地的城市更新即工改，才是深圳工业用地供应的主要方式 深圳城市更新可追溯至2004年，但此时目的主要是解决市容市貌问题；从2009年底开始，深圳陆续出台《深圳市城市更新办法》及《实施细则》、《深圳综合整治类旧工业区升级改造操作指引》等一系列配套法规，包括旧工业区升级与城中村改造在内的城市更新登上舞台；2012年，深圳进一步指出以城市更新释放发展空间，由依赖增量土地向存量土地二次开发转变 在存量土地中，深圳工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上。而深圳2011年的一项统计数据还进一步显示，深圳大概有3881个产业园区，其中大部分并没有与城市功能形成互动关系，亟待进行升级。它们的体量，决定了通过工改提供工业用地的供给端潜在规模 从需求端来看，为提高企业参与工改的?e极性，保证其预期利润，在过去几年中，深圳适当放松了工业用地转让的限制政策 例如，《深圳市工业楼宇转让暂行办法》曾规定工业楼宇的配套设施应统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途，但在2012年8月出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中则规定，“升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用……配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。” 政策不断推动，加之土地价格快速上涨，原业主工改的意愿日趋增强。根据世联行综合体事业部向《财经》记者提供的数据显示：2013年-2015年，深圳城市更新拆除重建工业用地规模占拆除重建用地总规模的比例平均在15%-20%之间，在2016年全年达到40%（约220万平方米，城市更新总量540万平方米）左右 在完整的流程中，“工改”指将现有土地性质为普通工业用地（M1）按一定比例改变为