2012113-金汇湾项目建议.ppt

;;;RECOGNIZE WUQING 认识武清;RECOGNIZE WUQING 认识武清;老 城 区;PROJECT ANALYSIS 项目分析;PROJECT ANALYSIS 项目分析;MARKET ANALYSIS 市场分析;佛罗伦萨小镇;16万平米商业 临街商铺租售状况良好，基本全部开业，属于中低端商业 内街商业业态主要为服装、鞋帽、化妆品、饰品等 内街人流较少 空置率50%-60%;包括友谊百货、新天地、国美电器等，共计16万平方米;一层底商有少量空置，主要业态为餐饮、美容美发、服装、小商品等 二层和三层为华润万家超市 负一层和四层为家居及家具市场 周边另有友谊武清百货和兴瑞德小商品市场及国美电器，周边配套商业丰富;业态较为完善，主要有餐饮、服装、化妆品、箱包、鞋帽、饰品等构成 低档市场，人流较多 周边另有友谊武清百货和名都新天地及国美电器，周边配套商业丰富;中端消费层次商场 周边另有兴瑞德小商品市场和名都新天地及国美电器，周边配套商业丰富完善 运营状况好于周边其他商业;意大利风格高端名品折扣购物中心;;临街商铺基本空置 内街一层空置招租中 二层及三层统一管理，免两年租金招商，已基本满租，业态以服装、鞋帽、饰品为主 内街基本无人流;一期销售完毕，二期在售中，面积为20-300平米 二期现已招租完毕，12月初开业 一期为建材及汽配城，空置率高 二期主要业态为服装百货等 ;武清河西板块高端社区，约2万配套商业;;2.5万平米风情商业街，面积分割较大，定位于高端社区配套业;北侧为独立沿街商业： 布置3层独立商业主力为1拖2、1拖3，少量独立1层 1拖2主力面积为：180-190平 1拖3主力面积为：27-320平 主力户型首层层高4.2米，单面宽4米，进深15米以上；单面宽6-8米，进深10米左右两种店铺;; 通过对区域内项目考察看，本案地理位置较放量较大的武清核心区位置相对偏，但项目所在周边也存有一定量的老城区住宅，同时南接武清传统商业圈，交通和区位相对便利。 从目前区域住宅市场及原居住区规划看 区域相似项目存量大；核心客群需求与产品配比不清； 住宅产品线较单一； 园林景观环境设计均质，缺少亮点； 居住空间设计和理念缺少创新，产品吸引力不足； 建筑风格、细部设计有待探讨提升。;从目前区域商业市场及原策划报告看 区域内居住区配套社区商业受投资者欢迎，销售情况比较好，如保利上河雅颂、盛世天下； 本案所在区域南接传统商圈，依托周边住宅区，策划定位拟建商业——”社区商业”定位相对准确； 主题定位餐饮娱乐（铺面大，总价高）从销售经营的角度看，存在一定矛盾，还需要进一步细化，具体内容如：怎样销售？怎样经营？怎样划分商铺？意向品牌摸底和招商落位？内外部商业动线设计？ 从规划建筑角度看，社区商业街规划布局，沿街是否要设底层商业？ 商业与居住之间的关系，怎样保持居住区的住宅品质？;;关于住宅产品的初步思路： 延长住宅产品线，丰富产品类型，如增加大产权小公寓户型，LOFT产品，丰富中小城市居民的居住体验；案例借鉴：龙湖MOCO 通过增加入户花园、加大层高等设计手法、增加赠送面积；案例借鉴：成都中德英伦联邦 景观规划，突出重点，尽量留出大面积的集中绿地和景观； 建筑设计风格可考虑公建化的住宅形象，也可结合风情商业街匹配的古典建筑风格，如英伦风，用突出的立面形象吸引客群，增加居住体验。 建筑总体规划上，为保证住宅品质及临街商业的设置，可“筑台为城”——抬高住宅首层，形成双首层（周边设置店面），住宅入口通过抬起来的景观平台进入，同时实现车流与人流的精细管理； 其他如增加单元入口大堂装修等。;项目产品布局;互扣式概念跃层;项目公寓产品;挑空——可搭板 阳台——可封闭 飘窗——可拆板;天津武清金汇湾项目| *;小结;开发商;;套型;;套一可变套二 （建面约60㎡，赠送12 ㎡ ）;套一可变套二 （建面约60㎡，赠送12 ㎡ ）;PRIMITIVE IDEAS 初步思路;PRIMITIVE IDEAS 初步思路;PRIMITIVE IDEAS 初步思路;关于社区商业产品的初步思路： 基于本案地块南侧未来将有大面积商业规划，本案建议采取社区商业街的模式，在商业街设置上初步建议如下： 尽量考虑小铺划分，增加产权证、降低单铺售价，同时规划设计充分考虑铺面的灵活划分使用； 商业街如设置三层，可局部抬高内街，增加首层面、丰富商业街空间层次； 商业街动线设计充分考虑各方人流，开口要开阔或做特殊处理，同时可依据规划结合住宅入口设计； 底层尽量设置小铺，大铺预留首层大堂，同时考虑独立电梯和楼梯设置； 立面设计上，通过局部的墙面抬高处理，或局部设置夹层，丰富立面效果； 规划上考虑冬季冷风对商业街的影响； 其他如预留厨房烟道