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开发性金融支持我国保障房行业探究分析 　　摘 要：保障房建设在我国国民经济建设中占有重要地位，能够有效拉动地方经济增长，但因其建设周期长、资金需求量大，政府财力往往难以满足。开发性金融作为政府与市场的桥梁，具有服务国家战略、依托信用支持、市场运作、保本微利的优势，在我国保障房建设方面具有成功经验。本分分析了我国保障房行业发展的现状及趋势、投融资体制，总结了开发性金融支持保障房行业的成功经验和做法，指出了其面临的风险问题，并给出了下一步的政策建议 关键词：保障房行业；开发性金融；棚户区改造 一、引言 保障房行业在我国国民经济中占有重要的地位，是解决中低收入家庭居民住房的主要途径，同时对于地方经济增长、拉动投资、促进房地产业健康发展和提升就业也具有举足轻重的作用。党中央、国务院历来重视保障房行业的发展，近年来陆续出台了多项政策支持其发展，同时央行、银监会也要求金融机构加大对保障房行业的支持力度，着力缓解其建设中遇到的资金不足问题。国家开发银行作为开发性金融机构，专门成立了住宅金融事业部，按照“市场运作、单独核算、保本微利、高效透明”的经营原则，为全国保障房建设提供成本适当、长期稳定的建设资金，目前，开发银行已经成为支持我国保障房建设的主力银行。本文分析了我国保障房行业发展的现状，总结了开发性金融支持保障房发展的做法和对存在的风险进行了分析，并提出了相关政策建议 二、我国保障房行业发展的现状及趋势 2016年以来，保障房的政策重心主要集中在三个层面：一是加大棚户区改造，提高棚改货币化安置比例；二是推进公租房货币化，并扩大到非户籍人口；三是全面实施政府购买棚改服务，推广政府与社会资本合作（PPP）模式。进入2017年后，保障房的政策重心不会发生太大变化，仍将主要围绕棚改及其货币化安置、公租房货币化及住房租赁市场发展、政府购买服务及PPP 的应用等展开，但与商品房去库存、新市民住房需求和购租并举的住房制度之间的联系将更加紧密 （一）三年棚改计划接近尾声，棚户区改造仍将大规模推进 棚户区改造已成为保障性安居工程的绝对主体。2015～2017 年，国务院要求通过实施三年行动计划，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户。目前，三年棚改计划已接近尾声，2017 年作为收尾之年，棚改力度将进一步加大。近期包括住建部在内的六大部委给地方政府下发通知，要求2017年继续大规模推进棚户区改造。作为稳投资、保民生、去库存的重要措施，住建部已经明确2017年棚改任务为600万套，与2016年持平，确保完成三年棚改计划。预计2017年度棚改实际开工可达全年实际新开工640万套左右，较上年增加10万套左右 （二）“货币化棚改”有序推进，货币化安置比例将继续提高 货币化安置可以把过剩的商品房供应与庞大的棚改安置需求进行直接对接，当前已成为各地推进棚改的主渠道，也是加快去库存的重要途径之一。2016年3月，政府工作报告明确提出要提高棚改货币安置比例，国务院副总理张高丽在全国棚户区改造工作电视电话会议上也提出，要进一步提高棚改货币化安置。目前，“货币化棚改”工作正有序推进，2016年棚改货币化安置比例达到48.5%，比去年提高18.6个百分点。尽管热点城市房价过快上涨掀起了史上最严的楼市调控热潮，但大多数中小城市仍面临去库存压力，结合2016年度中央经济工作会议关于去库存的要求，2017 年房地产去库存的状态仍将延续，而棚改货币化安置仍是政策重点，尤其是库存规模较大、去库存周期较长的三四线城市。预计2017年度棚改货币化安置比例达到60%，比去年提高10个百分点左右，棚改安置货币化将达到380万套以上，假定每套安置房60～65平方米，估计可帮助消化2.4亿平方米左右的商品住房库存 （三）住房租赁市场将加快培育，公租房建设运营日趋市场化 发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是房地产长效机制建设的重要组成部分。2016年度中央经济工作会议明确指出促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开?l、销售、中介等行为。未来几年，培育和发展住房租赁市场也将持续成为房地产的工作重点，支持住房租赁市场发展的配套税收优惠和金融支持政策也将抓紧出台。相关政策将支持开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励开发企业出租库存商品住房；鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。在此过程中，公租房建设运营将日趋市场化，并与住房租赁市场发展有机融合。而除商品住房供给偏紧的大中城市外，库存压力较大