2015年珠海优特广场项目整体定位及产品优化建议报告258页.pptx

珠海优特广场项目 整体定位与产品优化建议报告;;;Part 1 ;【城市规划】城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市、滨海风景旅游城市及珠江西岸交通枢纽，与港澳共建国际都会区;【城市规划】空间结构：珠海建立由“中心城区和横琴新区－新城－中心镇”构成的城市空间结构，香洲城区是全市的经济、文化和行政中心;【城市规划】城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区，其中，老香洲片区的更新单元较多，且以旧城镇和旧厂房的整治类、拆建类更新单元为主;【经济环境】经济增长：近5年珠海GDP平均增长速度达到10%，经济持续快速增长，但是在珠三角地区珠海的经济总量排名比较靠后;【经济环境】产业结构：珠海第三产业在GDP中的占比不断提高，但目前第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力;【经济环境】产业布局：珠海中心城区规划为高端服务业功能区，重点发展金融保险、文化创意、科技服务等现代服务业;【政策分析】调控政策：珠海住宅限购政策的松绑、“认贷不认房” 及二套房首付的调整，给住宅市场尤其是改善性住宅带来了明显的政策利好;【政策分析】建筑规范：根据珠海最新的建筑规范，酒店式办公的增设有利于降低办公物业开发的风险，不过新规对计容建面的规定将明显减少住宅可拓展面积;【宏观市场】珠海住宅市场：近3年珠海成交量处于历史高位，成交均价稳步上涨，2015年1-5月成交102万㎡，同比2014年同期成交量上涨8.6%;【宏观市场】主城区住宅市场： 限购政策松绑、“930新政”及“330新政”带动一手房成交持续提升，2014年底及2015年二季度均出现大幅增长;【宏观市场】珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万㎡，不过销售价格呈增长趋势，2013年成交均价约为12870元/㎡;宏观背景分析小结;Part 2;【项目区位】项目位于珠海发展最早、配套最全的老香洲片区，新老香洲定位为文化休闲旅游中心和行政中心，为缺乏支柱性产业的老城区;【外部交通】集公路、水路、铁路、轨道交通于一体，紧邻城市交通干道、长途车站、公交站及有轨电车站点，乘车20分钟左右可达九洲港和拱北口岸;【内部交通】地块四面邻路，西侧和南侧的进入性最好，北侧的进入性次之，东侧的进入性最差;【景观资源】本项目北邻凤凰山和大镜山水库，北侧的景观视野良好，同时，150米左右高度可东看香洲湾海景;【居住配套】周边居住氛围良好，小学、中学的学区优势显著，商业、市政、医疗等配套完善;【商务配套】项目周边分布较多厂区，商务氛围偏弱，酒店配套档次较低;【项目四至】项目西侧和南侧为住宅小区和商业配套，形象和昭示性较好，北侧和东侧多为老旧的厂办楼，短期内形象较差，且昭示性较差;【基础指标】本项目是片区内首个大型城市综合体项目，具有区域旧改标杆示范意义，同时酒店式办公指标带来商住两用的弹性产品空间;【优劣势分析】本项目具备打造区域首个标杆综合体的综合优势，周边居住氛围明显优于商务氛围，并且办公指标相对灵活，可考虑办公物业转化为类居住物业的可行性;【开发目标】本项目占位区域标杆项目，不追求全市影响力，但要求产品实现快速去化、成本可控;Part 3 ;【市场格局】珠海主城区住宅市场主要分为五大板块，新老香洲以改善型楼盘为主，走量平稳，价格适中，目前均价1.8-3万元/m2;;;项目;项目;项目;【去化速度】新老香洲片区几个典型项目显示，首改型产品去化最快，其次是刚需型产品，再改型产品去化速度较为一般;【产品特征】新老香洲在售库存中，144m2以上再改型产品占比接近6成，四房产品占比约4成，首改首置产品及两房产品供应较少;【客户特征】新老香洲片区客户以本地公务员、企事业员工为主，客户地缘性较强;访谈对象;成交客户一： 黄女士， 27岁， 珠海本地人，一家7口，爸爸为个体户（有多套心海州回迁房），住在心海州，买给儿子黄（男，19岁，在广州读书），上门4次，缴付认筹金5万最后成交，首付为四个姐姐筹集支付。;【典型客户访谈】华发四季名苑客户访谈：拱北片区换房客户，看中景观资源和居住配套;【典型客户访谈】华发四季名苑客户访谈：新香洲片区换房客户，看中区位、居住环境、景观资源、升值潜力，低首付促进成交;【典型项目】铭泰华府：新香洲核心地段，凤凰山脉优质景观资源，改善型户型为主，三个月基本售罄;【典型项目】华发四季名苑：26万㎡总建面，新香洲核心地段，凤凰山脉景观资源；2013年开盘，当年去化近8成，珠海成交第一;【典型项目】金域华府：新香洲繁华地段，周边配套齐全，户型超高赠送，定位刚需，目前均价2.2万元/ ㎡;【典型项目】五洲花城二期：高端大盘，产品线丰富，130m2首改户型售罄，200m2以上大户型走量较慢，价格受总价限制，均价低于小户型;【典型项目】牛津公馆：老香洲核心地段，坐拥珠海最好教育资源，主打