XX大厦建设可行性研究.docVIP

XX?XX大厦 ——可 行 性 研 究 报 告 xx市建筑设计院有限责任公司 二0一0年八月十八日 目 录 第一部分：项目概况 1 1、项目名称 1 2、开发建设单位 1 3、项目地理位置及周边环境 1 4、项目性质及主要特点 1 5、项目主要技术经济指标 1 第二部分：开发项目用地的现状调查及动迁安置 2 1、土地调查 2 2、拆迁调查及安置 2 3、市政基础配套设施调查 2 4、地块交通条件调查 2 5、项目周边市场调研 2 （1）楼盘调查 2 （2）商业情况调查 4 第三部分：市场分析和项目定位 9 1、市场分析 9 2、项目定位 9 3、价格定位 10 第四部分：规划发展建议 10 1、规划设计 10 2、建设设计 10 3、景观设计 10 第五部分：项目开发建设进度计划 11 1、前期开发计划 11 第六部分：投资估算与资金筹措 11 1、项目总投资估算 11 2、借款偿还计划 13 第七部分：收入预测及资金分析 13 1、销售收入预测 13 第八部分：项目可行性结论 16 1、经济效益分析 16 2、可行性结论 17 第一部分：项目概况 1、项目名称 XX?XX大厦 2、开发建设单位 XX市XX置业有限公司 3、项目地理位置及周边环境 本项目位于xx市车站路与XX路交会处，属火车站商圈商业繁茂程度仅次于五一商圈，日均人流达30万以上；商圈主要是沿车站路，东至XX路平行布置，汇集了商业广场、服装批发市场、国美电器、三湘、南湖五金机电建材市场。火车站商圈的庞大人流以及庞大的消费市场，使其具 根据市场调查区域可比项目住宅的销售价格 物业 代表项目 销售均价（元/平米） 销售情况 越界 08年均价：5700 售罄 　 　 09年最高价：6900 　 小户型公寓 万象新天 10年上半年：8100 售罄 　 融圣国际 09年上半年：8200 售罄 　 　 10年上半年：9000 少量房源 　 嘉盛国际广场 开盘均价：10000 开盘销售1.8亿 　 　（31层） 高楼层价：11000以上 剩下高层大面积房源 典型小户型 公园西郡（29层） 起价：7300 剩下少量高层房源 　 　 均价：8500 　 　 明城国际中心 开盘起价；10000 开盘当日成交2.4个亿 　 （48层）（1200多套） 　均价：11000 5.2 商业情况调查： 项目所在区域位于金苹果大市场正对面，隶属于火车站商圈，是XX五大商圈之一。 5.2.1 区域商业概述 经过若干年的发展和政府的改造，该区域商业的形态、定位、发展已趋近成熟，现有的同档次、同业态的商业已呈饱和状态，且此商圈人流量之大、人气之旺仅次与五一商圈。就商业分布及繁华程度来看，根据区域特征，可以人民中路为界。人民中路以北为火车站商圈的中心繁华地带，集商业区与居民区为一体。其商业含盖多种业态，功能分区明显，呈规模化、集约化形式发展，并辐射整个XX市。该地段人流量巨大，消费频率高，支撑了整个商圈的发展；而人民中路以南，则以居民小区为主，周边商业多为小区配套型商业，并包含少许专业化的商业业态。该商圈以其专业的特色和中低档商业业态的定位与以中高档商业业态为主的五一商圈形成对峙之势，受到XX市民的肯定与亲睐。 5.2.2 区域商业现状 目前，该区域商业以中低档次的饮食、服装和电脑数码电子、电单车自行车、广告装潢设计、汽配铝合金门窗等为主流商业业态，并形成相当规模，由此该商圈也自然衍生了若干个以这些商业业态为主的集约化商业群。 商业业态分析 说明： 1、国储电脑城 2、合峰电脑城 3、华海3C电子数码广场 4、XX电脑城、 5、金苹果大市场 6、国美电器 7、通城电器 8、家润多 9、百脑汇 10、百意百货 11、港岛 12、火车站 A区域：火车站以北以酒店、住宿、超市为主； B区域：火车站—人民路立交桥范围车站路东侧以服装零售为主； C区域：火车站—人民路立交桥范围车站路西侧以小吃饮食、小商品、美容美发等社区商业为主； D区域：人民路立交桥以南范围车站路两侧以铝合金制造销售、娱乐为主； E区域：人民路立交桥—XX路区域以大型商场为主； F区域：XX路东侧以电动车零售、电脑城、电脑配件销售为主； G区域：XX路西侧以电脑城、电脑配件销售为主； 在这若干个集约化商业群中，包括如国储、合峰、合一、华海、XX、CGO高数码等电脑城及数码电子类产品市场共6个，如金苹果大市场、金三角服饰精品、金太阳精品服饰等服装市场3个，如国美、苏宁、通城等电器市场3个，如家润多等大型超市1个，如港岛等娱乐演艺中心1个