第四章 不动产估价规则.pdfVIP

不动产估价规则 ◆第一章、总则 ◆ 第1 条 本规则依不动产估价师法第十九条第一项规定订定之。 ◆ 第2 条 本规则用词定义如下： 一、正常价格：指具有市场性之不动产，在正常情况下形成之合理价格。 二、限定价格：指具有市场性之不动产，在限定条件下形成之价格。 三、特定价格：指对不具市场性之不动产所估计之价格。 四、价格日期：指表示不动产价格之基准日期。 五、勘察日期：指赴勘估标的现场从事调查分析之日期。 六、勘估标的：指不动产估价师接受委托所估价之土地、建筑改良物（以下简称 建 物）、农作改良物及其权利。 七、比较标的：指可供与勘估标的间，按情况、价格日期、区域因素及个别因素 之差异进行比较之标的。 八、同一供需圈：指比较标的与勘估标的间能成立替代关系，且其价格互为影响 之最适范围。 九、近邻地区：指勘估标的或比较标的周围，供相同或类似用途之不动产，形成 同构型较高之地区。 十、类似地区：指同一供需圈内，近邻地区以外而与勘估标的使用性质相近之其 他地区。 十一、一般因素：指对于不动产市场及其价格水平发生全面影响之自然、政治、 社会、经济等共同因素。 十二、区域因素：指影响近邻地区不动产价格水平之因素。 十三、个别因素：指不动产因受本身条件之影响，而产生价格差异之因素。 十四、最有效使用：指客观上具有良好意识及通常之使用能力者，在合法前提下， 所作得以获致最高利益之使用。 ◆ 第3 条 不动产估价师应经常搜集与不动产价格有关之房地供需、环境灾变、人口、居民 习性、公共与公用设施、交通运输、所得水平、产业结构、金融市场、房地产经 营利润、土地规划、管制与使用现况、未来发展趋势及其他必要数据，作为掌握 不动产价格水平之基础。 ◆ 第4 条 不动产估价师应经常搜集比较标的相关交易、收益及成本数据，并详予求证其可 靠性。 前项资料得向当事人、四邻、其他不动产估价师、不动产经纪人员、土地登记专 业代理人、金融机构、公有土地管理机关、司法机关、媒体或有关单位搜集之。 ◆ 第5 条 不动产估价师应力求客观公正，运用逻辑方法及经验法则，进行调查、勘察、整 理、比较、分析及调整等估价工作。 ◆ 第6 条 不动产估价，应切合价格日期当时之价值。其估计价格种类包括正常价格、限定 价格及特定价格。 不动产估价，应注明其价格种类；其以限定价格估价者，应叙明其限定条件，并 同时估计其正常价格。 ◆ 第7 条 依本规则办理估价所称之面积，已办理登记者，以登记之面积为准；其未办理登 记或以部分面积为估价者，应调查注明之。 ◆第二章、估价作业程序 ◆ 第8 条 不动产估价作业程序如下： 一、确定估价基本事项。 二、拟定估价计划。 三、搜集资料。 四、确认勘估标的状态。 五、整理、比较、分析资料。 六、运用估价方法推算勘估标的价格。 七、决定勘估标的价格。 八、制作估价报告书。 ◆ 第9 条 确定估价基本事项如下： 一、勘估标的内容。 二、价格日期。 三、价格种类及条件。 四、估价目的。 ◆ 第10 条 拟定估价计划包括下列事项： 一、确定作业步骤。 二、预估所需时间。 三、预估所需人力。 四、预估作业经费。 五、拟定作业进度表。 ◆ 第11 条 不动产估价应搜集之资料如下： 一、勘估标的之标示、权利、法定用途及使用管制等基本数据。 二、影响勘估标的价格之一般因素、区域因素及个别因素。 三、勘估标的相关交易、收益及成本数据。 ◆ 第12 条 不动产估价师应依下列原则搜集比较实例： 一、实例之价格属正常价格之定义或可调整为正常价格。 二、与勘估标的位于同一供需圈之近邻地区或类似地区者。 三、与勘估标的使用性质或使用分区管制相同或相近者。 四、实例价格形成日期与勘估标的之价格日期接近者。 ◆ 第13 条 确认勘估标的状态时，应至现场勘察下列事项： 一、确认勘估标的之基本数据及权利状态。 二、调查勘估标的及比较标的之使用现况。 三、确认影响价格之各项数据。 四、作成纪录及摄制必要之照片。 ◆ 第14 条 不动产估价师应兼采二种以上估价方法推算勘估标的价格。但因情况特殊不能采 取二种以上方法估价者，不在此限，并应于估价报告书中叙明。 ◆ 第15 条 不动产估价师应就不同估价方法估价所获得之价格进行综合比较，就其中金额偏 高或偏低者重新检讨。并视不同价格所搜集数据可信度及估价种类条件差异，考 虑价格形成因素之相近程度，决定勘估标的价格，并将决定理由详予叙明。 ◆ 第16 条 不动产估价师应制作估价报告书，于签名或盖章后，交付委托人。