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山水文园例会市场提报 目录 第一部分：政策及市场剖析 第二部分：竞争项目跟踪研究 第三部分：项目成交跟踪 第一部分 政策及市场剖析 房地产新一轮调控思路 2007年将成为房地产宏观调控的“落实年”，建设部表明政策的一贯性与执行力度可能在今年进一步加强。 2007年调控重点： 1、土地政策紧缩：根据18亿亩土地的红线，土地将继续实行紧缩政策，每年新增建设用地400万。 2、调整供应结构：增加有效供给，抑制投资、投机的需求，抑制房地产的价格过快上涨，建设住房保障体系和完善市场体系。预售款专户管理政策也已经开始酝酿，另外来推动限价房、廉租住房制度和经济适用房制度建设。 央行上调0.5%存款准备金率 中国人民银行宣布将从4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从现执行10%至4月16日起将执行10.5%的存款准备金率。 提高存款准备金率与加息都是紧缩的货币政策。目前中国的金融市场基本上都把准备金率上调作为一种流动性调控的手段。 提高存款准备金率0.5个百分点意味着将一次性冻结商业银行流动性资金约1725亿元。 央行表示，还将继续执行稳健的货币政策，综合运用多种工具加强银行体系流动性管理，保持流动性水平基本适度，防止货币信贷过快增长，引导金融机构优化信贷结构，促进国民经济又好又快发展。 八部门重点整治的违法违规行为 国家建设部、国土资源部等八部委4月6日联合召开电视电话会议，部署了房地产市场秩序专项整治，整治工作打击重点明确指向“房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为”。 1、擅自更改控制性详规，帮助开发商提高项目容积率，减少配套设施，为企业获取超额利润提供便利。 2、对未取得规划许可擅自开发的企业以罚代拆，以罚代管。 3、对不具备开工条件的项目核发开工许可证。 4、对未达到预售许可条件的项目颁发预售许可证。 5、虚假的检测报告，夸大住宅面积，使企业额外获利，消费者买房面积“缩水”。 6、任意压低或抬高拆迁价格。 7、开发企业囤房惜售、哄抬房价。 8、开发企业会计造假，成本失真，隐瞒利润，偷漏营业税，骗取贷款。 政府宏观调控政策的叠加效应，是造成期房签约面积下降的重要因素。 在2006年制定并执行多项宏观调控政策，延缓了大量项目的入市时间，加大了开发商的回款压力，造成部分中小开发企业资金短缺，项目暂时停滞。 3月份央行第五次加息，加重了购房者的心理负担，3月份的市场观望者增多，造成市场销售量下降。 限制外资政策，外籍客户无法购房。 目前股市红火，吸引了部分资金流向股市。 北京年内开建300万平方米限价房 北京在3月30日推出了首批共3幅限价房用地，并将在未来2个月进行招标出让。北京已经明确的限价房用地有10幅，今年则计划开工建设300万平方米的限价房，开发企业的利润率基本确定为8%至10%。 确保300万平方米的限价房在年内全部动工建设，今年二季度将成为北京限价房用地的主要供应时段，限价房被要求全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 北京首批两限房销售限价不超七千元，丰台区花乡造甲村限价每平方米6800元/平米，石景山区金顶街三区项目限价每平方米6250元/平米，西三期限价房6350元/平米。 2007年春季房展会 2005-2007年春季展会参展项目数量对比图 各区参展项目比例分布 外地房展会地区分布比例 参展产品类型比例图 参展项目价位比例图 参展人员意向调研 07年春季房展会意向成交 第二部分 竞争项目跟踪研究 北京奥林匹克花园 基本资料 建筑面积86万平米，占地68万平米，1.4万平米运动城 1期02年开盘当时价格5000元/平米，目前在售3期，价格8800元/平米跃层9200元/平米，精装修，装修标准800-1000元/平米 3期户型配比：2居109平米，3居122-137平米比例达70％，跃层220平米100套左右 层高2.85米，净高2.65米，使用率88％ 目前1-2期已经入住，3期南区07年5月入住，北区08年5月入住 销售工具 售楼处 售楼处 售楼处内部空间和外部造型与楼盘项目格调比较吻合。 项目设置小区规划沙盘和楼座主题沙盘，但是沙盘时间较长了，有些陈旧感，另外沙盘的品质一般 。目前项目周边有待进一步改善，包括交通和配套，因此在售楼处缺乏区域沙盘，缺乏对区域前景的描述。但是该项目把区域环境和未来规划用展板形式放入了工学馆，对于带看流程来讲有些不妥，反而觉得工学馆东西过多，有些失焦。 工学馆 工学馆 工学馆 工学馆与售楼处在不同的场所，属于区隔空间。 灯光配置相对好。 工学馆内部布局比较全面，分区域环境、区域规划、配套模式展示、建材展示等区域，采用展板配有实体材料展示结合，内容比较丰富，但是内容