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房地产商噤声回暖：投资投机需求未回归 文|本刊记者 孟德阳 出自《英才》杂志2013年2月刊 　　1月14日，保利地产[微博](600048.SH，以下简称保利)率先发布2012年业绩快报。报告显示，其各项财务指标均同比有所增长，其中，签约销售金额同比增长39%至1017亿元，成为“千亿俱乐部”的新成员。 　　回想一年前的此时，房地产行业的沮丧程度犹如等待末日降临。可不出大半年，房地产紧锁的眉头渐舒，“回暖”之声四起。 　　截至2012年底，销售额过千亿的开发商已达3家，而排行靠前的开发商均已全部甚至超额完成了一年的销售计划。 　　这让行业对新的一年充满期待。 　　购房者方面，尽管限购不见放松迹象，但日子还要照过——要买的房子还得买。在压抑了近3年之后，一线城市的刚需开始集中释放，观望者们涌入市场。在北京，“全款购房”的小广告四处可见，这显然是着急了。 　　开发商方面，销售金额连月攀升，土地储备不足的房地产公司们有些措手不及。2012年底，整个土地市场仿佛经历了年底大甩卖一样，开发商尽其所能地拿地，销声匿迹已近2年的地王又重新出现，北京、上海等一线城市的地价水涨船高。 　　小开发商拿地越来越困难，他们有的开始打点行囊，或转做房地产投资基金，或干脆告别行业。 　　而留在行业中的公司，为了绕开“限购”，也开始尝试不同的商业模式，导致商业地产不温不火地发展了几年后，在2012年大热了一把。同时，像旅游地产、养老地产、文化地产等新的业态也如雨后春笋般冒了出来。 　　无论是商业地产还是住宅地产，在个别城市也仿佛听到泡沫嗫嚅的声音。鄂尔多斯房价暴跌，温州炒房断供，海南库存越堆越高……整体形势向好的背后，隐藏着巨大的不确定性。 　　纷繁复杂的2012已逝，2013年好不好过？《英才》记者专访了几位房地产企业家，试图勾勒出他们眼中的2013。 　　调控正在失效？ 　　房地产行业已经在“史上最严厉”调控下生存了近3年，多少有些适应了，而伴随着时间的推移，新的符合购房资格的消费者不断进入市场，调控效果已不如当初。 　　“是加大剂量改打吗啡，还是改吃补药加大房屋供应量？”原中国房地产开发集团总裁孟晓苏[微博]将限购政策比喻为“麻药”，他在微博上如是比喻称，并且认为这种麻药已经逐渐失去效果。 　　以北京为代表的一线城市房价仍面临巨大的上涨压力，无论是年前媒体热炒的一天涨价60万还是一个月涨价70万，或许仅是个别现象，但仍能够反映出市场上“购房心切”者不在少数。 　　针对这样的现象，住建部一再用“坚决”、“绝不”等字眼来表示自己坚持房地产调控不动摇的决心，试图稳定市场预期，防止房价在短时间内剧烈波动。 　　中坤投资集团(以下简称中坤)董事长黄怒波曾对《英才》记者十分肯定地表示，限购政策不会在短期内取消掉，“即便两会开完后也得有半年的调研时间，政府肯定不会让房价一下子上来。” 　　万科企业股份有限公司(000002. S Z，以下简称万科)执行副总裁毛大庆在接受《英才》记者采访时也持类似观点，“房地产调控的持续是没有什么值得怀疑的”，“区域经济的均等化是一个中长期的过程，而在短时间内，大中型城市的资源优势非常明显，而在这个时间段房地产调控一旦放松，房价将出现难以估量的暴涨。” 　　“调控要看市场的状态。”首创集团总经理、首创置业(2868.HK)董事长刘晓光[微博]告诉《英才》记者，“我隐隐约约感觉到春天来了，但在市场变动比较大的时候，比如房价过快上涨，也会出现进一步的调控，也会有冬天。” 　　一线城市的房价借“回暖”之势略有抬头，但这在业内人士的眼中并不意味着“投资、投机”需求的回归，只是市场信心的变化，毛大庆认为，这并不应该成为调控“加码”的理由。 　　“快钱”难挣 　　“在北京、上海，销售价格的70%是楼面地价，这是开发商控制不了的。”阳光100置业集团董事长易小迪对《英才》记者称。 　　“动辄四五十个亿的拿地成本，小企业非要跟大企业拼，那根本没戏。”北京世嘉房地产开发有限公司(以下简称世嘉地产)董事长朱仝向《英才》记者感慨道：“小企业无法与之抗衡，只能分化到一些细分市场，比如旅游、度假等地产形式，要有一些个性化的东西，这些是央企、国企们做不来的。” 　　的确，中小型房地产企业想要与大公司在一线城市竞争并不容易，由于城市核心区域可供出让的地块越来越少，地价也越来越贵。 　　所以在地域上，易小迪表示看好未来二、三线城市的机会，“近几年二线城市人口膨胀速度已经超过了一线城市，诸如成都、杭州、沈阳这样的城市，外来人口在购房者中的比例已经超过40%甚至一半，这表明二线城市在重复一线城市10年前的进程。” 　　除住宅地产外，三线城市由于新型商业物业相对稀缺，易小迪认为存在商业地产的发展机会，但关键在于商业经营特色和专业管理能力，“