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房地产产权与物权法联系简析 【摘要】房地产对发展经济具有极大的促进的作用，在中国改革开发的初期一直到现在，房地产在经济发展方面起着巨大的推动作用，但是由于我国关于房地产的立法和众多方面仍然不够完善合理，所以也出现了一定的问题。本文总结了本书的内容，也对一些案例进行了分析。 【关键词】房地产产权产籍 物权法 加强产权产籍管理 一．房地产产权产籍之我见 刚开始学习房地产专业的课程，对于产权产籍的概念不是太了解，只知道它就与房地产有关而已。现在才明白其实它是于社会经济的各个方面紧密联系的。经过半学期的学习后，了解了不少专业知识：房地产产权产籍管理是国家土地资源和房屋管理的基础与核心，是中国建立世界上最严格土地管理制度的重要保障，是土地资源合理高效配置，维护房地产权利人权益的重要手段。 “房地产产权产籍管理”是土地和房地产相关产业的核心课程。比较全面、系统地论述了房地产产权理论与产籍管理方法，注重理论联系实际，反映了现阶段房地产产权产籍管理的理论水平和科研成果。 房地产产权产籍管理，主要概述了房地产产权产籍内容体系和我国房地产管理制度史，其中包括房地产产权方面，主要阐述了房地产产权类型和其权能，房地产产权取得方式，还论及了建筑物区分所有权问题。还有房地产产籍调查，主要论述房地产产籍调查的任务和内容，地籍和房籍调查的方法等。以及房地产测绘，主要介绍房地产测绘的方法和原理，分别论述了地籍测量和房产测绘问题。还有关于房地产产权登记问题，主要介绍房地产产权登记的法律依据，房地产产权登记的种类等，分别论述了土地产权登记和房屋产权登记问题。房地产产权产籍管理也包含了房地产信息管理，论述了如何采用计算机技术和信息理论进行房地产档案管理，还有海外房地产产权管理概论，重点介绍西方国家和我国台湾地区在房地产权利制度的建立和管理方面的经验。 我国正在着手房地产税制改革，开征房地产保有环节的物业税已经提到议事日程，物业税费的征收，必须更有准确的房地产产权产籍信息作保证。房地产产权产籍管理可以有效地掌握房地产权利各个方面的动态，对中国的房地产事业进行有效地控制，促进其法制化和规范化发展，从而促进经济的发展和社会稳定。 二．物权法解决房地产开发商与居民纠纷问题 案例：2002年7月，上海一小区的业主张某与其居住的小区房地产开发经营公司签订了一份车位使用权转让协议，约定了小区内一个车位的使用权以5万元的价格转让给张某，使用期自张某付清转让金之日起，使用期限68年，物业管理费暂定每月50元。2003年，张某发现该车位常常被他人车辆占用。张某多次要求物业公司加强管理，但物业公司未予理睬。张某只得向业主委员会反映车位被占情况，但事情仍得不到解决。物业公司认为，物业公司本身没有占用张某的私人车位，车位使用权的买卖合同是张某和开放商签订的，不属于物业公司的管理范围，不同意承担责任。张某遂向法院起诉物业公司，要求物业公司承担责任。 分析此案例，可以看出，根据我国《物权法》的规定，物业公司是住在小区的管理机构，它们是建筑物管理的具体执行机构，负责执行管理规约所定事项以及业主大会决议事项，其管理的范围包括管理小区内的建筑物及其附属设施。在这个案例中，车位的使用权虽然属于张某个人所有，但车位在小区内的，属于小区公共配套设施，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行物业管理，停车车位必须与小区其他物业统一、有序进行管理。因此，物业公司关于张某的车位不属于物业公司管理范围的理由不能成立，物业公司有权利也有义务对张某的车位进行管理，并收取费用。物业公司作为物业管理企业，应该承担相应的管理，服务职能。在本案中，由于物业公司未尽足够的管理职责，张某的车位被他人不法占用，物业公司应当承担管理责任，并对以前的管理不善承担赔偿责任。 案例：2000年1月，顺腾开放商经A市计划委员会、城市规划管理局等部门同意，在该市某区建设开发了一栋高层商品住宅楼，并先后与300多名客户签订了售房合同。2001年，付清全部房款额300多名购房户，取得房屋的相关产权证书，陆续入住该商品楼。同年六月，腾开放商自行将该栋商品楼的楼顶部分出租给个体户丁某栽种花卉，双方约定每年收取租金2万元。由于花卉浇灌用水向楼层渗漏，引起该楼住户陈某等人的强烈不满。因与开放商、丁某多次交涉未果，陈某等人联合楼内的300多名住户，起诉至A市法院，要求开发商终止与丁某的租赁合同，赔偿因楼层渗水给住户造成的损失。 本案涉及的主要是该栋商品楼屋顶部分的所有权归属问题。建筑物区分所有权包括专有部分的专有权、对共有部分的共有权。按照共有部分共有权成立的依据，共有权可分为法定共有权和约定共有权，法定共有权是业主对在性质上和结构上属于维持整个房屋牢固及安全的必要部分所享有的共有权，约定共有权是指业主通过合同