倪序英--资产评估.docVIP

资产评估第三————七章课后参考练习题 房地产评估的基本理论 单项选择 从自然形态上看，房地产包括（ ）。 A、建筑物 B、土地 C、土地、建筑物 D、土地、建筑物和房地合一 2、“三通一平”是指{ }。 A、通上水、下水、道路、场地平整 B、通下水、电力、电信、场地平整 C、通上水、电力、道路及场地平整 D、通下水、电力、道路、及场地平整 3、建筑物的楼板、楼梯为钢筋混凝土，房顶为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌，这种建筑属于（ ）。 A、钢和钢筋混凝土结构 B、钢结构 C、混合结构 D、砖木结构 4、我国政府规定，根据用地性质不同，土地使用权出让的最高年限，商业、旅游、娱乐用地为（ ）。 A、40年 B、50年 C、40——50年 D、70年 5、随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能、用途来实现收益最大化。这是建筑物评估原则中的（ ）。 A、替代原则 B、最有效使用原则 C、供需原则 D、房地合一原则 6、一般情况下，以下哪种说法正确（ ）。 拍卖价高于招标价，招标价高于协议价 拍卖价低于招标价，招标价低于协议价 拍卖价高于招标价，招标价低于协议价 招标价高于拍卖价，拍卖价高于协议价 名词解释 房地产 2、生地价 3、熟地价 4、基准地价 5、标定地价 6、最有效使用原则 7、替代原则 问答题 房地产评估应遵循哪些原则？ 第三章参考答案 单项选择 1、D 2、C、 3、C、 4、A、 5、B 6、A 名词解释（答案略） 、问答题（答案略） 房地产评估的基本方法 名词解释 1、预决算调整法 2、重编预算法 3、价格指数调整法 4、市场法、 5、成本法、 6、收益法 7、使用年限法 问答题 运用市场法评估房地产时，选择作比较的房地产交易实例是最关键的一步。所选择的交易实例应满足什么要求？ 运用市场法、成本法、收益法评估房地产，其各自的适用范围怎样？ 估算建筑物重置成本有哪些方法？ 计算题 某公司对某一建筑物进行评估。该建筑物1995年底竣工投入使用，1999年底对其进行评估。该建筑物帐面价值为此35000元。经评估人员调查，该公司所属某市建筑业价格指数增长幅度分别为：1996年报10.1%，1997年11%，1998年12.3%，1999年13%。根据现场勘察情况该建筑物尚可使用20年，试根据以上资料用成本法对建筑物价格进行评估。 被评估资产是一块50年期土地使用权的空地，通过市场调查得到三个可比实例。其中，实例A成交于己于人1999年10月20日，市场分析近几年地价平均每月上涨0.5%。A的交通比被评估土地的交通便捷程度高5%，但其他基础设施完善程度是被评估土地的93%，A在成交时的剩余土地使用权年限为60年，折现率为10%。A的成交价格为500万元。评估基准日为2001年5月22日。 要求：（1）计算各因素修正系数（计算结果保留三位小数） （2）估算对实例A比较修正后的地价（计算结果保留两位小数） 第四章练习题参考答案 计算题 1、（1）重置成本=335000 ×（1+10.1%）×（1+11%）×（1+12.3）×（1+13%） =519533（元） （2）成新率=20÷24=83.3% （3）评估值=519533× 83.3%=432770（元） 2、（1）时间因素修正系数为：（1+0.5%）19=1.099或109./100 交通便捷程度修正系数为：100/105或是0.952 基础设施完善程度修正系数为：100/93或1.075 土地使用年限修正系数为：[1-1/（1+0.1）50]÷[1-1/（1+0.1）60 =99.5/100或0.995 （2）修正后地价为：500×1.099×0.952×1.075×0.995=559.55（万元） 或500×（109. 9/100）×（100/105）×（100/93）×（99. 5/100）=559. 91（万元） 第六章 流动资产评估 单项选择 评估流动资产时，功能性贬值一般应该（ ）。 A、不予考虑 B、必须考虑 C、考虑一