2016年开封通许县经一路与咸平大道地块(住宅)可行性研究报告75p分析重点.pptVIP

133㎡ 三室两厅两卫 120㎡ 三室两厅两卫 119㎡ 三室两厅两卫 在售户型为119—120平米，133平米的三室两厅两卫，整体设计中规中矩 全部为一梯四户设计，导致销售不畅 户型展示 一梯四户设计，公摊面积大，户型格局过于紧凑 开发商 河南晋开置业有限公司 项目地址 通许县行政路西段 建面 29万平米 容积率 1.5 建筑类型 高层 建筑风格 欧式 在售产品 116—139平米 均价 3000元/㎡ 交房标准 毛坯 产权年限 70年 宣传卖点 紧邻行政主干道行政路，拥有社区幼儿园 御景湾 定位中档的区域大盘，后续开发量较大 销售情况：已推出六栋楼，其中三栋楼预计8月份开盘 销售措施：尚无 销售价格：约3000元/平米 投放媒体：户外 西部片区个案分析 1、在售楼盘相对于北区品质不够高端，部分楼盘推出针对性的销售策略和优惠 办法，对成交量有一定提升； 2、大多项目推出产品以多层和小高层为主，主要为刚需改善产品为主，高层产 品难以去化； 3、竞品楼盘多层较少，凯旋城多层带阁楼3500元/ ㎡，高层均价约3000-3100元/㎡； 4、居住区生活及商业配套较为齐全，客户接受程度较高。 西部片区主要竞品楼盘总结 东部片区个案分析 开发商 金桂苑置业有限公司 项目地址 咸平大道与上海路交叉口向南500米 建面 占地60亩 建面15万平米 容积率 3.5 建筑类型 小高层 高层 建筑风格 欧式 在售产品 小高层 均价 2900元/㎡ 交房标准 毛坯 产权年限 70年 宣传卖点 地段交通条件较好 紧邻东湖湖 景观资源较好 观湖国际 位于老城区与工业区交界处，紧邻东湖的西班牙风格社区 销售情况：目前在售为4栋小高层 月均销售：推出350套房源，目前销售100套 销售价格：约3000元/平米 月均销售10套左右 投放媒体：工地围挡 户型设计中规中矩，无明显亮点，工程处于停工状态 121㎡ 三室两厅二卫 124㎡ 三室两厅两卫 施工现场 户型展示 1、本区域所处为工业区，楼盘相对于北区及西区品质不够高端，且大多数项目处于阑尾及停工阶段 2、价格上观湖国际2900元/㎡，富汇新城1450元/㎡，无可明显参考价格区间 3、区域内几乎无的商业、教育及医疗配套设施 东部片区主要竞品楼盘总结 项目名称 户型区间 壹号公馆 123平，3-2；129平，4-2；138平，4-2 中侨·名都 86平，2-2；130平，3-2 法郡 107平，2-1；122平，147平，4-2-2；137平，4-2-2；133平，4-2-2；127平，4-2-2（7层）；125平，4-2-2 枫林湾 116/119平，127平 凯旋城 118—126平，110平，120/126/127平， 国际城 117/119平，112/134平，117平 御景湾 113平，120/126/127平 观湖国际 121平 ，124平 目前市场上去化速度最快的是三房，主要以110—130平米为主，刚需改善性为主 户型面积 两房产品较少，三房面积集中110-140㎡，100-110㎡的三房开始逐步出现，随着市场进一步发展，“市场细分”的发展过程逐步开始，两房投放量不多，主要是两房无法满足作为主要客源的乡镇生活需求 房型 面积范围（㎡） 壹号公馆 中侨·名都 法郡 枫林湾 凯旋城 国际城 御景湾 观湖国际 一房 30-50 50以上 两房 70以下 70-80 80-90 ★ 90-100 ★ 100-120 三房 100以下 100-110 110-120 ★ ★ ★ ★ 120-140 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 140-160 ★ ★ ★ 160以上 四房 150以下 　 　 　 150-160 　 　 　 160-180 　 　 　 180以上 　 　 　 五房 180以上 　 　 　 需求点 机会点 户型面积 市场上在售楼盘，住宅以多层、小高层产品为主，其中多层接受程度较高，高层目前客户难以接受，需要进一步去引导 项目名称 别墅 花园洋房/多层 小高层（7-11）　 中高层（12-18） 高层（18） 壹号公馆 ★ ★ 中侨·名都 ★ ★ ★ 法郡 ★ ★ 枫林湾 ★ ★ ★ 凯旋城 ★ ★ 国际城 ★ ★ ★ 御景湾 ★ ★ 观湖国际 建筑类型 项目 平层 错层 复式 凸窗 转角窗 入户花园 露台 多阳台 空中花园 挑高阳台 壹号公馆 ★ ★ ★ ★ 中侨·名都 ★ ★ 法郡 ★ ★ ★ ★ ★ 枫林湾 ★ ★ 凯旋城 ★ ★ ★ ★ ★ 国际城 ★ ★ 御景湾 ★ ★ ★ 观湖国际 ★ ★ 从产品设计角度来看，通许目前在售项目部分楼盘已通过各种创新方式增加产品