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房地产价格影响因素探究综述 　　摘 要：2015年底至2016年，全国范围内再次出现房价增幅加剧的状况，房价的非理性增长给社会、经济带来了一定的负面影响。基于此，通过对2002年至今发表的文献进行综述，梳理了对房地产价格产生影响的需求侧因素、供给侧因素，以及同时影响供需两侧的因素，并指出目前实证研究中数据统计及研究角度不充分的缺点。在此基础上，提出应该加强实证数据的科学性和全面性，对影响因素提出合理适度的分层分类方法，弄清各层次重要性及及耦合机制，从而挖掘出主导影响因素 关键词：房地产；价格；需求侧；供给侧；影响因素 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）08-0075-02 1998年房改以来，中国房地产市场飞速发展。据国家统计局网站数据[1]，2000―2014年，全国商品房销售面积增加近6.5倍；商品房平均销售价格从2 112元/平方米增至6 324元/平方米，增加3倍，增幅近20倍。自2000年以来，城镇居民家庭人均居住消费支出从565.3元增加至1 484.3元，增幅仅2.6倍，远小于商品房平均销售价格的增长倍数。这表明，人均用于支付居住的消费能力不及房价的增长速度，导致了一系列社会和经济问题。当前，房屋居住性消费已成为居民消费和投资支出的最大部分，因此房地产业的运行发展关系到整个国民经济的健康和稳定[2]。本文旨在通过对目前该领域内的文献进行综述，进一步理清对房价影响因素，为后续进行房地产价格研究提供一定参考 房产价格的成因及波动研究是当代宏观经济研究和城市经济学中种重要的研究领域之一。各种经济、政治层面的宏观和微观因素均通过复杂的传导机制对房产价格产生影响。目前学者对房地产价格影响因素进行的研究，主要可归纳为三方面：需求侧影响因素、供给侧影响因素，以及同时影响供求双方的因素[3-7] 一、需求侧影响因素 有房产需求的主体几乎是社会中每个家庭单位，其影响因素归纳起来主要有人口、收入等 （一）人口因素 人口因素包括人口数、人口素质、年龄结构比例等，收入因素主要包括人均可支配收入等。人口数量往往与房地产价格呈正相关关系。徐建炜等（2012）研究发现，我国少年人口抚养比上升导致房价下跌；老年人口抚养比增加使得房价的上涨[8]。在人口结构的影响方面研究认为，当老年人的储蓄释放殆尽时，房价失去快速上涨前提，将趋于走弱。人们的教育水平、生活质量和文明程度、居住观念等也可以引起房地产价格的变化。陈斌开等（2012）采用了受教育程度和收人水平等联合控制变量来描述“组群效应”，通过回归方程方法结合类似曼昆的方法准确地估计了不同年龄段的我国住房需求，结果表明需求增长率很好地拟合了2004―2009年的住房价格变化[9]。我国居住观念是以住房为家，以刚性需求为主。但随着近年来房价增速太快，购买力不足人群租房的比例大幅度上升 （二）投资需求 房价上涨，资金充裕的投资者为了保值或增值，在房价上涨后出售住房获利，加剧了行业资金的拥挤程度，对房地产的价格也产生影响。人均可支配收入对于投资房产具有重要意义，随着人均可支配收入的增加，投资意愿增强，促使房价上涨；反之则下降。另外，房产位置及公共服务的好坏直接决定了投资的回报率 二、供给侧影响因素 从供给侧视角来看，主要是对土地供给和价格、房产投资、等对供给产生影响的因素 （一）土地政策和城市规划 土地供应方面，一方面，土地供应总量的控制直接控制住房供应总量；另一方面，特殊地段土地稀缺性势必造成土地的供应有限性。王松涛等（2009）提出了“生产函数渠道”、“预期渠道”和“供应效率渠道”三种影响机制，描述了土地供给影响住房供给进而影响房价的过程，认为房价也和土地价格紧密相关。邵新建等（2012）发现，由于地方政府垄断了城市土地市场，追逐土地利益最大化驱使地价攀升，地价每增加1%导致了城市房价上涨0.55%[10]。但是，况伟大等人（2012）利用中国35个大中城市2003―2008年的数据得出不同结论：地价房价比仅为10.23%且房价对地价的弹性仅为2%，因此推断地价不足以成为房价变动的主要原因[11]。再者，我国大力推进城镇化及相应的城市规划也极大影响了房地产价格。数据表明地方政府缺乏抑制房价的动力。实际决策过程中，政府通过调整土地供给的数量、节奏、类型等来影响住房供应及房价。另外，由于城市居民收入存在一定差异，为了保证社会安定，促使政府必须对公共住房类型、数量及分配对象、分配标准进行规划，实行适度合理的公共住房政策，这样也将影响房价 （二）房地产开发投资 房产开发投资情况直接决定了房屋开发情况，包括土地开发面积、房屋存量等等都对房价造成了间接影响。理论上，当房地产开发投资增速上