房产中常见80问.docVIP

1．在房地产广告中，不得包含哪些内容？答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变 相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售等内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。２．以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。３．二手楼买卖签订哪种合同？答：二手楼买卖签订《南京市房地产买卖合同（现售）》４．填写二手楼转让合同时，应当注意哪些问题？答：（1）买卖双方的名称要按身份证明标准名称填写；（2）转让的房地产需填写清楚楼盘座落、栋号、房号、产权证号码等；（3）建筑面积、一楼或顶楼是否包括花园和天台面积；（4）交易的币种、金额、付款方等。同时特别需要注意的是，双方或一方为规避有关税费，故意填写较低的成交价，买方在下一手转让中可能需付出较高的税费。５．房地产登记有何法律效力？答：按《南京经济特区房地产登记条例》第三条规定，依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经核准登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益和处分权能，任何其它人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。６．房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。７．申请房地产登记，可否委托他人办理？答：申请房地产登记申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，向登记机关提交经公证的委托书。８．房地产登记中，土地使用权年限怎样确定？答：1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限按国家规定执行。即居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。对公告之前签订《土地使用权出让合同书》的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之后的按《土地使用权出让合同书》规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。９．红皮《房地产证》与绿皮《房地产证》的区别？答：红皮《房地产证》记载市场商品房；绿皮《房地产证》记载非市场商品房地产。凡绿皮《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需抵押出租的，按有关规定办理。１０．发展商已办《房地产证》然后再转让，属于什么转移？答：视同房地产二级市场转移：申请人除按一般二级市场转移登记提交资料外，还应将开发商已办理的《房地产证》交回。１１．什么转移属于三级市场转移登记？答：房地产已办理二级市场产权登记并领取房地产证后又发生转移的，称为三级市场转移登记。如房地产买卖、赠与、交换、继承、夫妻财产分割、人民法院判决裁定等等。１２．购房的建筑面积包括哪些？答：房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑机种两部分。１３．房地产市场参与人有哪些？答：政府与一级市场；开发商与二市场；小业主与三市场；银行与按揭市场；拍卖行与拍卖市场；物业管理人与租赁市场。房地产经纪与上述市场参与人均有关联，顺善用资源，努力发掘市场机会。１４．如何认识房地产交易市场最后的决战在三级市场？答：随着“温饱”问题的解决，“衣食住行”中住房已成为小康居民的最大消费方式，房地产交易市场容量大，前景东观。由于土地资源是有限的，一级市场和二级市场容量越来越小，而三级市场容量则越来越大，所以说，房地产交易市场最后的决战是在三级市场。１５．房屋租赁登记需提交哪些材料？答：租赁登记由当事人向区主管机关申请，并提交下列材料：房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件；房屋租赁合同；出租人身份或法律资格证明；承租人身份或法律资格证明。１６．有哪些情形不予办理租赁登记？答：根据《南京经济特区房屋租赁条例》的规定，有下列情形之一的，区主管机关不予登记当事人不是房屋所有人或者合法使用人的；改变土地、房屋用途未经有关部门批准的；租赁合同期限超过规定期限的；租赁合同期限超过土地使用年限的；租赁合同内容违反本条例及有关法律规定的。房屋出租税费和租赁管理费的基数是如何确定的？答：税务部门和区主管机关征收有关税金或收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。１７．房屋出租需缴纳哪些税费？答：属私人出租房屋的，需缴纳以下税费：房产税，按租金的4%；营业税，按租金的3%；个人所得税，租金不超过4000元的，按（租金-已纳税金-800元）的10%；租金超过4000元（