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简析业主与开发商矛盾的成因及对策 　　随着我国住房制度改革的不断深入，住宅作为商品的观念已渐入人心，一个住房分配货币化、消费市场化、物业管理社会化的新体制也正在形成。但由于房地产市场规范化程度低，规范覆盖面不广，约束力有限，规范效果不理想，从而引致了一系列问题。 　　据报载，9月初在国贸中心开幕的北京秋季房展会第一天刚刚开幕一个多小时，有两个展位发生了被业主围攻的难堪局面，以至于发出“北京楼市进入多事之秋”的感叹！实际上 ，类似业主与开发商或物业管理公司发生冲突以致激烈冲突的情况并不少见，这仅仅是媒介第一次公开报道在公共场合爆发的事件。业主与开发商或物业管理公司之间到底有什么矛盾呢？或者说究竟哪些方面出了问题？产生这些矛盾的原因是什么？笔者认为，这些问题的产生主要是开发商的售后服务不到位和前期物业管理存在问题所造成的。 　　一、业主与开发商之间的矛盾 　　1、出现住宅质量问题迟迟得不到解决众所周知，为解决住宅质量问题，政府是下了很大气力来抓住宅工程质量的，从1994年建设部开展“创无质量通病住宅工程活动”，到2000年底在上海召开的“建设部提高住宅工程质量现场交流会”，以及最新颁布的《建设工程质量管理条例》，还有地方政府的各项规定、办法等，都为提高住宅工程质量起到了较好的促进作用。但目前住宅质量问题的现状仍不容乐观，中消协提供的数字更说明中国房地产投诉数目绝对数字连年上升：一九九七年，中国有关房地产投诉六千四百件；去年二万二千多件；今年上半年已达一万二千多件了，而其中住宅质量问题又占多数。某小区一期规模建筑面积近7万平方米，有住宅650多套，2000年初竣工交付使用。2001年8月中旬，部分业主不满开发商迟迟不解决存在的质量问题，采取了悬挂条幅的过激行为。经部分业主调查，该小区存在着严重的住宅质量通病，主要是：①屋面渗漏(渗漏率50%以上)；②墙体开裂(顶层墙体普遍存在温度裂缝、其它层次也有)；③墙面渗漏(主要是外墙)；④塑钢窗渗漏(窗框与窗台处渗漏、窗扇渗水)；⑤塑钢门窗问题(挺不顺直、外观粗糙、开启不灵、搭接不够、关闭不密)；⑥室内顶面裂缝(垂直于纵墙的裂缝、不规则裂缝)；⑦底层地面潮湿(地板起拱、墙角处发霉)；⑧底层花园地面下沉(地面下沉，排水不畅)；⑨烟、风道失效(厨房间烟道拔风效果差，回风现象严重，卫生间排气道和厨房间烟道合用，回风现象严重)；⑩室内外排水问题(除臭、消音效果差，倒泛水，排水不畅)等。从调查结果看，业主多次和开发商和物业管理公司交涉存在的质量问题，开发商和物业管理公司也承诺解决(有些是书面承诺)，但就是拖延不办。直到矛盾激化，开发商才被迫采取措施，被动解决问题。 　　2、开发商承诺或小区规划的配套设施未能落实 　　小区内配套设施未能按楼书或其它资料的项目、标准、档次设置，并且长期得不到解决。如某小区开发商承诺配套设施有老年活动中心、社区娱乐活动中心、小型社区管理中心、商务中心，逐步建立24小时便利店、快餐店、自动洗衣中心、干洗店、小型银行、ATM机、美容美发沙龙等设施，实行I C卡车辆出入管理和小区局域网配套。但业主入驻两年来，小区设施仅仅有一块网球场、便利店、快餐店、中国银行ATM机、家政保洁、干洗、送水站和理发店等，开通的小区局域网不配套，速度慢。尽管业主通过各种渠道反映小区内配套设施兑现率低的问题，但开发商却不断地找借口，拖而不办。最后导致矛盾激化，以至于业主采取偏激的行为，才迫使开发商不得不逐步地解决。 　　3、前期物业管理不到位 　　前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前这一段时期的物业管理。这里的问题主要有两种，一是服务质量，二是收费价格。在服务质量上，无论是开发商自办还是开发商选聘的物业管理企业，有时往往会本末倒置。物业管理企业本应为业主提供优质服务，实际上却和开发商串通一气，同业主“捣浆糊”。在前期物业管理阶段，一心替开发商开脱，出了问题不敢去认真解决，怕得罪开发商。出发点的偏差必然导致服务质量的下降，引起业主的反感；在收费价格上，业主抱怨收费透明度差，收费价格同服务内容和服务质量不匹配，似乎物业管理等于“保洁加保安”，不仅影响了业主的居住质量，而且降低了物业的品质。 　　4、不满开发商或物业公司控制的业主委员会 　　目前，大多数开发商都希望由自己办的或自己选聘的物业公司来管理物业，因而在成立业委会时，常或明或暗地搞小动作，力图将同自己关系较好的业主推举进业主委员会，进而达到控制业主委员会的目的。这类业主委员会无法代表全体业主利益对物业管理进行严格的监督，从而引起广大业主的不满。 　　二、矛盾出现的深层次原因分析1、开发商的售后服务意识差一般耐用消费品国家都实行质量“三包”，三包事实上是履行合约义务的一种途径。住宅是家庭购买的最大消费品，售后服务是非常重要的。但到目前为止