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基于上海市人口老龄化趋势的老年公寓市场分析 一、引言 根据2001年在上海市中心区对老年人养老方式选择和养老住房需求进行的抽样调查结果显示：选择居家养老的占95.8%，选择进养老机构养老的占2.3%，选择老年公寓的占1.9%。而据上海人口和计划生育委员会预测，2015年全市常住人口为2140万人，2020年为2250万人，60岁及以上的老年人口占户籍人口的比例，2015年将达到28.1%，2020年为34.1%。按2010年上海市国民经济和社会发展统计公报公布的城镇居民人均住房建筑面积34.6平方米，折合人均住房居住面积17.5平方米来计算，2015老年公寓市场建筑面积需求量将达到395.32万平方米，居住面积需求量将达到199.95万平方米。另一方面，虽然上海2009年住宅竣工面积为2433.03万平方米，比2003年增加了692.96万平方米，但是由于交通、医疗、老年人实际消费能力等因素，在建设适合老年人的老年住宅、老年公寓方面却相当滞后，而且建设好的老年公寓推广也很困难。很多老年公寓依然带有强烈的社会福利色彩，一般是由政府经营，大部分不具备成套独用的特点。老年公寓巨大的潜在需求，将成为房地产开发投资的热点，已在业内炒作了几年，但目前上海的老年公寓仍是走类似养老院性质的路线，纯粹的养老型、健康型的老年公寓还很少。那么，为何出现这种“外热内冷”的局面，情况到底如何？今后开发老年公寓也注意哪些问题？本文将对这些问题做出回答。 一、老年公寓的概念 老年公寓发展与推广的困境与开发商和消费者对老年公寓的认识有着很大的关系，有很多人将老年公寓与敬老院、养老院、老年住宅等同，在定位上的模糊导致了开发和营销上形成误区。老年公寓是满足老年人对更高生活追求的需求应运而生的，它既不同于一般的老年住宅，也不同于一般的养老院、敬老院、福利院等，它主要以安排老年老年人个体为对象，以满足老年人为追求更适宜的环境和服务为宗旨，它是专门为老年人建造的商品房性质的住宅小区，其环境、设施、房屋设计、服务等都是根据老年人生活的需求和特点设计的。老年公寓是居家养老与社区服务的结合，是社区服务的延伸，也是传统养老模式的发展，发展的前景十分广阔。在公寓里，既可以由老年夫妻独住一套家庭式的房间，生活上也可以自行安排调理，公寓里设置的公共福利设施也可以享用，也可以由老年人个人入住，生活方式（集体或独自生活）可以自己选择。老年人除了经济上具有相应的支付能力外，还必须签订一定的协议，包括对入住老年人的条件选择，以及权利和义务等内容。 二、老年人口总人数的快速增加为老年公寓的发展提供刚性需求 1979年上海市户籍人口进入老龄化社会，然而在上世纪最后20年中，上海市户籍老年人口数及其占户籍总人口比例(即老年人口系数)一直处于相对比较平缓的发展时期。进入21世纪以来，上海市户籍老年人口数和老年人口系数呈现逐渐加速增长的趋势。根据历年来上海市老龄科学研究中心发布的数据显示，2000年末上海市户籍老年人口数为241.76万，2009年末为315.70万，其间共增加了73.94万，平均每年增加8.22万。从2007年开始，每年新增的60岁及以上户籍老年人口数均已经达到10万以上(见表1、图1)。从60岁及以上户籍老年人口系数来看，2000年末上海市为18.3%，2008年末上升到22.5%，其间增加了4.2个百分点。从老年人口系数逐年的变动情况来看，2005年前每年增加约0.3个百分点，2006年开始增加的百分点在提高，2008年增加了0.8个百分点，2009年增加了0.9个百分点，表明上海市户籍人口老龄化速度在逐渐加快（见表1）。未来十年上海将进入加速甚至重度老龄化阶段，高龄人口总量将继续增长，“纯老现象”更为突出。随着社会经济的发展和老年人生活水平的提高，老年人对自己的生活环境和品质越来越关注，这些都将为老年公寓的发展创造广阔的市场。 表1 2000-2009年上海市户籍老年人口数和老龄化变动趋势 年份 60岁及以上老年人数(万人) 老年人数比上年增长百分比(％) 60岁及以上老年人口系数(％) 老年人口系数比上年增加百分点(个) 2000 241.76 - 18.3 - 2001 246.61 2.01 18.6 0.3 2002 249.49 1.17 18.7 0.1 2003 254.67 2.08 19 0.3 2004 260.78 2.40 19.3 0.3 2005 266.37 2.14 19.6 0.3 2006 275.62 3.47 20.1 0.5 2007 286.83 4.07 20.8 0.7 2008 300.57 4.79 21.6 0.8 2009 315.70 5.03 22.5 0.9 资料来源：2009年上海市老年人口和老龄事业监测统计